Emlak ilanlarına yeni düzenleme: Sözleşme şartı geliyor

Gayrimenkul ilanlarında sahte ve yetkisiz ilanları önlemeye yönelik Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) genişletiliyor. Ticaret Bakanlığı’nın üzerinde çalıştığı yeni modelde, taşınmaz sahibinin emlak işletmesine e-Devlet üzerinden verdiği ilan yayınlama izninin yanında yetkilendirme sözleşmesinin de elektronik sisteme entegre edilmesi planlanıyor. Sözleşmenin iptal edilmesi halinde ilgili ilanın otomatik olarak yayından kaldırılması hedefleniyor. Yabancı maliklere ait taşınmazlarda kullanılan istisnai ilan yöntemi için de yeni doğrulama mekanizması hazırlanıyor.

Gayrimenkul sektöründe ilan verme, yetkilendirme ve satış bedelinin ödenmesine ilişkin sistemde önemli değişiklikler gündemde.

Ankara’da düzenlenen TÜMSED 1. Uluslararası Gayrimenkul Sektörünün Geleceği Zirvesi’nde konuşan Ticaret Bakanlığı Sektörel Ticaret ve Taşınır Rehni Daire Başkanı Erdem Karaman, EİDS’nin yeni aşamasına ilişkin hazırlıkları anlattı. Karaman’ın Bakanlıktaki görevi ve EİDS ile taşınmazlarda güvenli ödeme çalışmalarındaki rolü Ticaret Bakanlığı’nın daha önceki resmi açıklamalarında da yer alıyor.

E-DEVLET’TEN VERİLEN İLAN YETKİSİNE SÖZLEŞME DE EKLENECEK

Mevcut EİDS uygulamasında taşınmaz sahibi, emlak işletmesine e-Devlet üzerinden ilan yayınlama yetkisi verebiliyor. Emlak işletmeleri de bu izinleri Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden takip edebiliyor.

Ancak önemli bir ayrıntı bulunuyor: Mevcut sistemde verilen elektronik ilan yetkisi, emlak işletmesinin mevzuat gereği düzenlemesi gereken yetkilendirme sözleşmesinin yerine geçmiyor. Ticaret Bakanlığı bunu EİDS’nin devreye alınması sırasında açıkça belirtmişti.

Yeni çalışmayla bu iki süreç birbirine bağlanacak.

Karaman, yetkilendirme sözleşmelerinin ilan yayınlama izniyle birlikte e-Devlet üzerinden entegre biçimde yürütülmesine yönelik çalışma bulunduğunu açıkladı.

Böylece taşınmazın ilanını yayımlama yetkisi ile emlak işletmesi ve mülk sahibi arasındaki sözleşme aynı elektronik süreç içerisinde kontrol edilebilecek.

YETKİ SÖZLEŞMESİ İPTAL EDİLİRSE İLAN DA YAYINDAN KALKACAK

Planlanan sistemin en önemli değişikliklerinden biri, sözleşme ile ilan arasındaki bağın otomatik hale getirilmesi olacak.

Yetkilendirme sözleşmesinin iptal edilmesi durumunda buna bağlı emlak ilanının da otomatik olarak yayından kaldırılması hedefleniyor. Böylece emlak işletmesinin artık pazarlama yetkisine sahip olmadığı bir taşınmazın ilanının internette kalmaya devam etmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Bu değişiklik hayata geçirilirse ilan platformlarındaki yetki kontrolü yalnızca ilanın ilk yayımlandığı anda değil, sözleşmenin devam ettiği süre boyunca da önem kazanacak.

BİR EVE BİRDEN FAZLA EMLAKÇI İLAN VEREBİLECEK Mİ?

Sektörde tartışılan konulardan biri de aynı taşınmaz için birden fazla emlak işletmesine ilan yayınlama yetkisi verilebilmesi.

Karaman’ın aktardığına göre sektör temsilcilerinden bu hakkın sınırlandırılması ve bir taşınmaz için tek emlak işletmesinin yetkilendirilmesi yönünde talepler bulunuyor.

Ancak tek yetkili emlakçı modelinin özellikle küçük ölçekli emlak işletmeleri üzerinde olumsuz sonuçlar doğurabileceğine ilişkin değerlendirmeler de yapılıyor.

Bu nedenle “bir taşınmaza yalnızca bir emlakçı ilan verebilecek” şeklinde kesinleşmiş bir düzenleme henüz bulunmuyor. Konu Bakanlığın değerlendirdiği başlıklardan biri durumunda.

YABANCI MALİKLERİN İLANLARINDA DA DOĞRULAMA GELİYOR

EİDS’deki bir başka değişiklik yabancı taşınmaz sahiplerini ilgilendiriyor.

Mevcut uygulamada bazı yabancı maliklere ait taşınmazlar ile tapuda kaydı bulunmayan taşınmazlar için farklı ilan yöntemleri kullanılabiliyor.

Sektör temsilcilerinin bu istisnaların yetki doğrulamasını aşmak amacıyla kullanılabildiği yönündeki bildirimlerinin ardından Bakanlık bu alanda da yeni bir doğrulama mekanizması hazırlıyor.

Karaman, yakın zamanda bu ilanlarda da doğrulama yapılacağını ve ilanların kontrolsüz şekilde verilemeyeceğini açıkladı.

EİDS’nin temel amacı elektronik ilanlarda ilan veren kişinin kimliğinin ve taşınmazı pazarlama yetkisinin doğrulanması. Bakanlık, sistemi sosyal medya dahil elektronik ortamda yayımlanan taşınmaz ilanlarını kapsayacak şekilde uyguluyor.

GÜVENLİ ÖDEME SİSTEMİ İÇİN 1 EKİM TARİHİ YENİDEN GÜNDEMDE

Gayrimenkul sektöründeki ikinci önemli değişiklik ise Güvenli Ödeme Sistemi.

Burada tarihlere özellikle dikkat etmek gerekiyor. Sistem başlangıçta 1 Temmuz 2026 itibarıyla zorunlu hale getirilecek şekilde düzenlenmişti. Ticaret Bakanlığı daha sonra teknik entegrasyonların tamamlanabilmesi amacıyla devreye giriş tarihini üç ay uzatarak 1 Ekim 2026 olarak belirledi.

Karaman’ın zirvede verdiği yeni bilgiye göre ise 1 Ekim tarihi için bir kez daha erteleme gündemde ve bunun için yönetmelik değişikliği yapılması planlanıyor.

Dolayısıyla mevcut aşamada yeni erteleme tarihinin kesinleştiğini söylemek yerine, 1 Ekim’de başlaması planlanan uygulamanın ertelenmesine yönelik hazırlık bulunduğunu belirtmek daha doğru.

EV SATIŞINDA PARA ÖNCE GÜVENLİ HESABA GİDECEK

Sistem devreye girdiğinde taşınmaz satış bedelinin doğrudan alıcıdan satıcıya gönderilmesi yerine, mülkiyet ile paranın eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan güvenli ödeme altyapısının kullanılması öngörülüyor.

Modelin amacı yüksek tutarlı taşınmaz işlemlerinde dolandırıcılık, hırsızlık, ödeme anlaşmazlıkları ve kayıt dışılık risklerini azaltmak.

Böylece tapu devri ile satış bedelinin aktarılması birbirine bağlı bir süreç haline getirilecek.

TAPU HARÇLARINDA İNDİRİM TALEBİ BAKANLIĞA İLETİLDİ

Zirvede sektörün uzun süredir tartıştığı tapu harçları da gündeme geldi.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanı Abdullah Ünlü’nün aktardığına göre; tapu harçlarının düşürülmesi, değer artış vergisi oranlarında indirim yapılması ve bir defaya mahsus düzenleme getirilmesi yönündeki sektör talepleri Hazine ve Maliye Bakanlığı’na iletildi.

Abdullah Ünlü’nün 1 Eylül 2026 itibarıyla Tapu Dairesi Başkanı olarak görev yaptığı TKGM’nin resmi sayfasında da görülüyor.

Ancak burada önemli bir ayrım bulunuyor: Tapu harçlarının düşürülmesine ilişkin yürürlüğe girmiş bir indirim kararı açıklanmış değil. Söz konusu başlıklar sektör tarafından iletilen talepler niteliğinde.

Bu nedenle “tapu harcı indiriliyor” şeklindeki bir ifade mevcut aşamada kesinleşmiş bir düzenlemeyi yansıtmaz.

EMLAK PİYASASINDA ÜÇ AŞAMALI YENİ DÖNEM

Gayrimenkul sektöründe hazırlanan değişiklikler üç ana noktada yoğunlaşıyor: ilan veren kişinin ve emlak işletmesinin yetkisinin daha güçlü doğrulanması, yetkilendirme sözleşmesi sona erdiğinde ilanın sistemden otomatik çıkarılması ve satış aşamasında para ile tapu devrinin güvenli ödeme sistemi üzerinden eş zamanlı gerçekleştirilmesi.

EİDS zaten sahte ve yetkisiz ilanlarla mücadelede aktif olarak kullanılıyor. Ticaret Bakanlığı, sistemin sosyal medya dahil elektronik ilanları kapsadığını ve kurallara aykırı ilanlara yaptırım uygulandığını belirtiyor.

Yeni düzenlemeler tamamlandığında ise kontrolün yalnızca “Bu ilanı vermeye yetkili misiniz?” aşamasında kalmayıp, “Yetkilendirme sözleşmeniz halen geçerli mi?” sorusunu da elektronik olarak takip eden daha bütünleşik bir yapıya dönüşmesi hedefleniyor.

Emlak Katılım Birevim ve Katılımevim için devreye girdi: Satın alıyor!

Trabzon'da Mohamed Salah etkisi: Emlak piyasası sıçradı!