KRİZE RAĞMEN ÇOK SATAN PROJELERİN SIRRI NE?

Beylikdüzü’ndeki Innovia, Tuzla’daki Adres, Halkalı’daki Bosphorus, Kartal Upcity, Mimarsinan Kentplus, Tuzla’daki Fi-yaka projeleri, krizin ağır etkisinin görüldüğü son iki ayda yükselen satış grafiği ile dikkat çekti. Pek çok inşaat firmasına yeni projelerini erteleten ve tüketicileri “Ev almak için doğru zaman mı?” ikilemine düşüren kriz, bazı konut projelerinin ise yıldızını parlattı. Alıcı koşullarının ön planda olduğu bu dönemi iyi değerlendiren firmalar, arsayı ucuza maledip maliyet avantajını kullanarak Kartal ve Beylikdüzü gibi değerlenen semtlerde uygun fiyat ve ödeme koşullarıyla tüketicilerin karşısına çıktı. Krizin etkileri azaldığında fiyatların bir anda yükseleceği endişesini taşıyan tüketiciler ise bu “fiyat odaklı” piyasa rekabetinde en uygun ödeme imkanlarını yaratan projelere fırsat gözüyle bakıp satış rekoru kırdırdı. Son olarak Yeşil İnşaat’ın Beylikdüzü’nde toplam 8 bin konuttan oluşan ve 1.073 dairesi Temmuz ayında teslim edilecek Innovia projesinin 3 bin konutluk ikinci etabı 23 Ocak’ta satışa çıkarıldı ve projenin sadece ilk haftasında 1.363 adedi satıldı. Bu sürede satış ofisinin ziyaretçi sayısı 8 bini, telefonla arayanların sayısı ise 16 bini buldu. Dumankaya’nın Tuzla’da 4 Aralık’ta ön satışlarına başladığı 280 dairelik Adres projesinde ise 30 Aralık itibarıyla bütün dairelerin satışı tamamlandı. Teknik Yapı’nın Kartal Uğurmumcu’da başlattığı 340 dairelik Upcity projesinin 10 gün içinde yüzde 20’sinin satışı gerçekleşirken, Emay İnşaat’ın toplam 660 konuttan oluşan projesi Kentplus Mimarsinan’da kalan son 280 dairenin 100 adedi sadece son 2 ayda satıldı. Öte yandan Sinpaş’ın Mayıs’ta lansmanını yaptığı Halkalı’daki Boğaz konseptli projesi Bosphorus City’de 2 bin 800 konuttan bin adedi Ekim’e kadar, 903 adedi ise son üç ay içinde satın alındı. Fi-yaka Tuzla projesinde de konutlar satışa sunulduktan yalnızca 5 gün sonra tükendi. Fiyapı tarafından Tuzla Aydınlı’da hayata geçirilen projede daireler 77 bin TL’den başlayan fiyatlar ve 60 aya varan vade imkanıyla satışa sunulmuştu. Krizde alıcıların pazarlık gücü arttı Krizde alıcıların pazarlık şansının yükseldiği bir piyasa oluştuğunu vurgulayan Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya da “Alıcı koşullarına uygun hareket eden projeler kriz döneminde kazanıyor. Ayrıca Kartal, Beylikdüzü, Tuzla gibi hızlı değerlenme potansiyeli yüksek bölgelerde proje başlatan ve o bölgenin en kapsamlı projelerini üreten firmalar satışta avantaj yakalıyor” dedi. A plus projeler, C gelir grubuna uygun fiyatlarla satışa sunuldu ve satıldı Doğru arsa maliyeti ve lokasyonun önemine dikkat çeken Yeşil İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Engin Yeşil’e göre, uygun fiyatın yanı sıra projenin dizaynı ve fizibilitesinin doğru oluşturulması da önem taşıyor. Innovia projesinde A+ bir projeyi C gelir grubuna sunabildiklerini kaydeden Yeşil, inşaatın büyüklüğünden kaynaklanan alım maliyetlerinin düşürülmesi, inşaatın hızı ve teslim süreleri ve projenin yüzde 25’inin yabancılar için satışa sunulmasının da satışı hızlandırdığını söyledi. Metrekare satış fiyatı bin 200 liraya geriledi Teknik Yapı’nın Upcity projesinde 50-120 metrekare arasında değişen 1+1 ve 2+1 dairelerin fiyatları 79 bin 700 ile 206 bin lira arasında, Yeşil İnşaat’ın Innovia projesinde ise 1+1 58 metrekare daireler 69 bin, 100 metrekare 2+1 daireler 109 bin, 3+1 123 metrekare daireler ise 139 bin liradan satılıyor. 1 artı 1’lerde metrekare satış fiyatının 1.189 liraya kadar gerilediği dikkati çekiyor. Krizden önce bu tip projelerde metrekare satış fiyatları asgari 2 bin liradan başlıyordu. 1+1’ler 126 bin TL Emay İnşaat’ın TOKİ ile hasılat paylaşımıyla gerçekleştirdiği Kentplus Mimarsinan projesinde 1+1 70 metrekare daireler 126 bin liradan satılırken, aylık kira bedeli ise 700 liradan başlıyor. Projede 140 metrekare 3+1 dairelerin fiyatları 220 bin ile 265 bin lira, 175 metrekare 4+1’lerinkiler ise 275 binle 330 bin lira arasında bulunuyor. Faiz düştü, borsa durdu, ucuz konuta yatırım gözde oldu Teknik Yapı’nın 1+1 ve 2+1’lerden oluşan Upcity projesi, özellikle krizde stüdyolara olan talebin yoğun olmasından payını aldı. Faiz gelirleri düşerken ve borsa eski cazibesini kaybederken düşük fiyatlı gayrimenkul projeleri yatırımcının gözdesi oldu. Öyle ki firma yöneticileri krizde aynı projeden 3-4 daire alan yatırımcılar olduğunu söylüyor. Örneğin Dumankaya İnşaat’ın Tuzla’daki Adres projesinin yüzde 90’ı yatırımcılara satıldı. Nedeni ise tamamı brüt 35-60 metrekarelik dairelerden oluşan projede fiyatların da 39 bin ile 87 bin TL arasında değişmesi. Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya, kriz döneminde tüketicilerin 1+1 ve 2+1 dairelere yöneldiğini belirterek, “Ortalama 1+1 dairenin 3+1 dairelere göre kira getirisi en az yüzde 20, aidat giderleri ise yüzde 50 daha az. Krizde tüketiciler bu nedenlerle küçük evleri tercih ediyor” diye konuştu. Arsa maliyetlerinin toplam maliyetin yüzde 80’ini oluşturduğu sektörde Teknik Yapı, Dumankaya, Yeşil İnşaat gibi firmalar krizde satışa çıkardığı bu projeler için ya kendine ait ya da daha önceden ucuza mal edip stokladığı arsalarını kullandı. Böylece firmalar, düşük fiyatla rekabet yarattı. Çarpıcı ödeme imkanları da orta gelirlileri cezbetti. Fiyatına göre sosyal imkanlar oldukça bonkör Projelerde dikkati çeken bir diğer nokta da düşük fiyatlara rağmen sunulan sosyal imkanların lüks projelerle yarışması. Örneğin Innovia’da bunlara ek olarak özel parti alanları, hobi merkezi ve site içi online iletişim sistemi de geliştirilmiş. UpCity projesi ise bünyesinde Kartal Uğurmumcu’daki tek düzenli alışveriş çarşısını da barındıracak. Nihal YUVACAN / VATAN