Ev sahibi değil, dert sahibi oldular

Ahmet Berk Yakar - Finansingundemi.com

Türkiye’de konut sahibi olma hayali, bazı alıcılar için yıllarca süren hukuk mücadelesine dönüşüyor. Özellikle maketten ya da ön ödemeli sistemle konut alan binlerce kişi, parasını ödemesine rağmen evine, tapusuna ya da eksiksiz teslim hakkına ulaşmakta güçlük yaşayabiliyor.

Son olarak İstanbul Esenyurt’ta yıllardır tamamlanamayan bir konut projesine ilişkin iddialar, maketten konut satışlarında yaşanan kronik sorunları yeniden gündeme taşıdı. Esenyurt’ta 2010’da satışına başlanan, 2011’de temeli atılan ve yaklaşık 5 bin daireden oluşan 7 bloklu projede teslimin 2015 sonunda yapılması planlandı. Ancak aradan geçen yıllara rağmen yalnızca 3 bloğun tamamlandığı, yaklaşık 2 bin kişinin dairesine kavuştuğu, bazı hak sahiplerinin ise hâlâ tapu alamadığı iddia edildi.

Tamamlanmayan 4 blok nedeniyle 4 binden fazla kişinin mağdur olduğu öne sürülürken, projeye ilişkin eksik imalat, metrekare küçülmesi ve tapu sorunları da gündeme geldi. Büyükçekmece Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından yürütülen soruşturma bulunduğu da haberlere yansıdı.

Bu ilk değil

Esenyurt’taki güncel dosya, Türkiye’de yarım kalan konut projeleri açısından tekil bir örnek değil. Son 10-15 yılda birçok büyük konut projesi teslim, tapu, finansman, iflas, konkordato veya TMSF süreçleriyle gündeme geldi.

Bu örneklerden biri Fi Yapı oldu. TMSF’nin 2018’de yaptığı açıklamada, Fi Yapı Grubu’nun Fi Side, Fi Life, Fi Kırıkkale ve Fi Tower projelerini tamamlayamadığı, bu nedenle 5 bin 136 müşteri ve taşeronun mağdur olduğu belirtildi. Aynı açıklamada Dumankaya ve Fi Yapı projelerinin tamamlanması için yabancı yatırımcılarla 450 milyon euroluk finansman anlaşması yapıldığı aktarıldı.

Fi Yapı dosyası, yıllar sonra iflas haberleriyle yeniden gündeme geldi. 2025 yılında basına yansıyan haberlerde şirketin teslim etmesi gereken yaklaşık 4 bin daire ve dükkân bulunduğu ifade edildi.

Dumankaya da benzer şekilde geçmiş yıllarda yarım kalan projeler ve TMSF süreciyle öne çıkan örneklerden biri oldu. TMSF kaynaklı açıklamalarda Dumankaya Grubu’nun Mozaik, Modern Vadi, Adres Sancaktepe, Fikirtepe 1 ve Fikirtepe 2 projelerini tamamlayamadığı, 3 bin 28 müşteri ve taşeronun mağdur olduğu belirtildi.

Esenyurt’un eski dosyaları da var

Esenyurt, geçmişte de yarım kalan projelerle gündeme gelen bölgelerden biri oldu. Ukra City, bu alandaki bilinen örneklerden biri olarak öne çıktı.

Basına yansıyan bilgilere göre Ukra City projesi 2010’da satışa çıkarıldı. 2 bin 560 konut ve 70 dükkândan oluşan projenin 24 ay içinde teslim edilmesi planlanıyordu. Ancak şirketin 2012’de iflas erteleme istemesiyle inşaatın durduğu ve çok sayıda yatırımcının mağduriyet yaşadığı ifade edildi.

Makrom City gibi daha küçük ölçekli projeler de geçmişte konut mağduriyetleriyle gündeme geldi. Emlak haber sitelerinde yer alan eski haberlerde Makrom City’de yüzlerce kişinin, Makrom Yapı’nın diğer projeleriyle birlikte ise yaklaşık 800 kişinin mağdur olduğu iddia edildi.

Borsa yatırımcısına kadar uzanan kriz

Yarım kalan projeler bazı durumlarda yalnızca konut alıcılarını değil, borsa yatırımcılarını da etkileyebiliyor.

Bunun son örneklerinden biri Innovia 4 ve Yeşil GYO dosyasında görüldü. Yeşil GYO, KAP açıklamasında 5 Mart 2026’da konkordato talebinin reddedildiğini, kesin mühletin ve tedbirlerin kaldırıldığını, konkordato komiserlerinin görevine son verildiğini duyurdu.

Öte yandan konut alacaklılarının açtığı iflas istemli davalar nedeniyle şirket hakkında iflas kararı verildiği de KAP bağlantılı haberlerde yer aldı. Borsa İstanbul ise Yeşil GYO hakkında verilen iflas kararı nedeniyle şirket paylarının borsa kotundan çıkarılmasına karar verdiğini açıkladı.

Daha sonra şirket hakkındaki iflas kararının kaldırıldığına ilişkin haberler de yayımlandı.

Yasa ne diyor?

Türkiye’de maketten konut satışı, mevzuatta “ön ödemeli konut satışı” başlığı altında düzenleniyor.

Ticaret Bakanlığı’nın tüketici bilgilendirmesine göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra konutu tüketiciye devretmeyi ya da teslim etmeyi üstlendiği sözleşme türü olarak tanımlanıyor.

Mevzuata göre yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamıyor. Ayrıca sözleşme imzalanmadan en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu verilmesi gerekiyor.

Ön ödemeli konut satışlarında geçerli sözleşme için de resmi şekil şartı bulunuyor. Buna göre satış, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tesciliyle birlikte yazılı sözleşme yapılması veya noterliklerde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesiyle kurulabiliyor.

48 ay sınırı var

Ticaret Bakanlığı’nın bilgilendirmesine göre ön ödemeli konut satışlarında yasal teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemiyor.

Ayrıca yalnızca anahtar teslimi ya da fiili teslim, resmi teslim anlamına gelmeyebiliyor. Bakanlığa göre teslimin gerçekleşmesi için kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesciliyle birlikte konutun oturmaya elverişli şekilde tüketiciye devredilmesi gerekiyor.

Bu ayrım, yarım kalan veya eksik teslim edilen projelerde kritik önem taşıyor. Çünkü bazı alıcılar dairelerine girmiş olsa bile tapu, iskan, eksik imalat veya resmi teslim sorunları nedeniyle mağduriyet yaşamaya devam edebiliyor.

Teminat sistemi neden önemli?

Ön ödemeli konut satışlarında en kritik başlıklardan biri de teminat.

Ticaret Bakanlığı’na göre konut adedi 30 ve üzerinde olan projelerde satıcının satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi gibi teminat seçeneklerinden en az birini sağlaması gerekiyor.

Bina tamamlama sigortasının amacı, satıcının iflas etmesi, projeyi tamamlayamaması veya yükümlülüklerini yerine getirememesi halinde tüketicinin konuta kavuşmasını ya da ödediği bedeli geri almasını güvence altına almak.

Bakanlık, 2014 tarihli duyurusunda bu düzenlemenin gerekçesini açık biçimde ortaya koymuştu. Bazı satıcıların yüzlerce tüketiciyle sözleşme yapıp yüksek tutarda para topladıktan sonra piyasadan çekilmesi sonucu konutların teslim edilmemesi, tüketici açısından önemli sorunlardan biri olarak tanımlanmıştı.

Resmi veri eksikliği dikkat çekiyor

Türkiye’de konut piyasasının büyüklüğü dikkate alındığında, bu alandaki veri eksikliği daha da önemli hale geliyor.

TÜİK verilerine göre 2025 yılında Türkiye genelinde 1 milyon 688 bin 910 konut satıldı. Bu sayı bir önceki yıla göre yüzde 14,3 artış anlamına geldi. İstanbul 280 bin 262 konut satışıyla ilk sırada yer aldı.

Nisan 2026’da ise Türkiye genelinde 126 bin 808 konut satıldı. İlk el konut satışları yıllık bazda yüzde 9,6 artarak 40 bin 306 oldu.

Yılda milyonlarca konut işleminin gerçekleştiği Türkiye’de, ilk el ve proje bazlı satışlarda yaşanan her aksaklık yalnızca bireysel mağduriyet değil, piyasa güveni açısından da önemli bir risk oluşturuyor.

Ancak Türkiye’de yarım kalan konut projelerinin sayısını, bu projelerde kaç kişinin mağdur olduğunu ve toplam ekonomik zararın ne kadar olduğunu düzenli yayımlayan merkezi bir resmi veri seti bulunmuyor.

Bu durum TBMM gündemine de taşındı. Daha önce verilen bir soru önergesinde, tamamlanamayan veya yapı kullanım izni alınamayan inşaatlardan kaynaklı mağdur sayısının tespit edilip edilmediği, toplam zararın kaç lira olduğu ve batık durumdaki müteahhit firmaların yarım bıraktığı proje sayısının bilinip bilinmediği soruldu.

Alıcı neye dikkat etmeli?

Uzmanlara göre maketten konut alacak kişilerin ilk bakması gereken belgelerin başında yapı ruhsatı geliyor. Bunun yanında satış sözleşmesinin noter ya da tapu güvencesiyle yapılması, tapuya şerh konması, arsa tapusunda haciz veya ipotek bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi, bina tamamlama sigortası veya eşdeğer teminatın sorgulanması gerekiyor.

Teslim tarihinin, gecikme halinde uygulanacak yaptırımların, brüt ve net metrekare farkının, teknik şartnamenin ve ortak alanlara ilişkin bilgilerin de sözleşmede açıkça yer alması önem taşıyor.

Aksi halde tüketici, “ev aldığını” düşünürken hukuken yalnızca para alacağına sahip kalabiliyor. Şirketin iflas, konkordato veya tasfiye sürecine girmesi durumunda ise mağduriyet yıllarca sürebiliyor.

TMSF, borsadaki Yeşil GYO'ya kayyım atandı!

İstanbul’da en çok konut satılan ilçeler belli oldu: Esenyurt zirvede