Emlakta yeni dönem: Tapu harcı gelirleri 400 milyar TL’ye çıkabilir

Gayrimenkul sektörü 2026 yılına düzenlemelerle başladı. Konut satışlarına pozitif katkı sağlaması beklenen kritik hamle ise Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından atıldı. Kurum, konut kredilerine ilişkin uygulamada değişikliğe giderek birinci el ve ikinci el konut ayrımını kaldırdı. Yeni düzenleme kapsamında C enerji sınıfına sahip konutlar da avantajlı kredi imkanlarından yararlanabilecek. Öte yandan gayrimenkul ilanlarına yönelik yeni bir uygulama da yürürlüğe girdi. Ticaret Bakanlığı tarafından geçtiğimiz yıl temelleri atılan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), 15 Şubat 2026 tarihi itibarıyla devreye alınarak uygulanmaya başladı.

Dünya'dan Hamide Hangül'ün haberine göre, arsa­dan iş yerine, konuttan tarlaya kadar tüm gayrimenkul satış­larında “yetki doğrulama” artık zorunlu olacak. Böylelikle EİDS ile sahte ilanların, spekülatif fi­yat hareketlerinin önlenmesi ve tüketicinin yanıltılarak mağdur edilmesinin önlenmesi amaçla­nıyor. Söz konusu sistemin, ilan platformlarında yer alan 1.2 mil­yon gayrimenkul ilanını yakla­şık yüzde 20 düşürmesinin bek­lendiği, bunun da 240 bin ilana karşılık geldiği ifade ediliyor.

“Asıl etki bir ay sonra görülür”

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gay­rimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, 15 Şu­bat itibarıyla tüm Türkiye’de devreye alınan Elektronik İlan Doğrulama Sis­temi (EİDS) ile piyasada yetki­siz ilan, sahte fiyat ve spekülatif yönlendirmelerin önüne geçile­ceğini belirtti.

İlan platformla­rında şu anda 1 milyon 200 bin satılık gayrimenkul ilanı bulun­duğunu, yeni sistemle bu ilanla­rın yaklaşık yüzde 20’sinin azal­masını beklediklerini dile geti­ren Akdoğan, asıl etkinin bir ay sona yansıyacağı­nı söyledi. Sistemin vergi gelir­leri üzerinde de etkisi olacağına işaret eden Akdoğan, ancak va­tandaşa kolaylık açısından top­lam yüzde 4 olan tapu harcı ge­lirlerinin yüzde 2’yi düşürülme­sinin önemli olduğunun altını çizdi.

Öte yandan Tapuda Gü­venli Ödeme Sistemi’nin devre­ye girmesiyle, para transferi ile tapu işleminin eş zamanlı ilerle­yeceğine işaret eden Akdoğan, “Devletin vergi kaybı minimize ediliyor. Dolandırıcılık ve sahte satış riskleri önemli ölçüde orta­dan kalkıyor” dedi. Akdoğan, sis­temin Gelir İdaresi Başkanlığı, bankalar ve tapu sistemiyle en­tegre çalıştığını, verinin artık parçalı değil tek merkezden iz­lendiğinin altını çizdi.

“İlanlarda yüzde 20 düşüş bekliyoruz”

Tüm Girişimci Emlak Müşavir­leri Derneği (TÜ­GEM) Başkan Yardımcısı Mus­tafa Hakan Özel­macıklı, Türkiye genelinde 59 milyon 280 bin parsel olduğunu, 24 milyon 724 bin bağımsız bö­lümde, yaklaşık 56 milyon malik bulunduğuna işaret etti. Ayrıca, yetki belgesi olan emlak işletme­si sayısının da yaklaşık 88 bin, sigortalı emlak danışmanı sayı­sının da 110 bin olduğuna işaret eden Özelmacıklı, aylık 1.5 mil­yon aktif ilan bulunmasına rağ­men bu ilanların önemli bir kıs­mının etkisiz ve mükerrer oldu­ğunu belirterek, “Sektörde 15 Mart’tan sonra ilan sayılarında yüzde 20’lik bir düşüş bekliyo­ruz” dedi. EİDS’nin vergi gelirle­rine etkisine de değinen Özel­macıklı, devletin 2025 yılında tapu işlemlerinde yaklaşık yüz­de 75 oranında bir artışla 168 milyar TL tapu harcı geliri elde ettiğini, yeni sistemle gerçek de­ğer uygulamasıyla söz konu ge­lirlerin 300–400 milyar TL ban­dına çıkabileceğini ifade etti.

“Faizler düşmeden talep güçlenmez”

Son yıllarda konut satışlarında ipotekli satış oranının ciddi şekilde düştüğüne işaret eden Hakan Akdoğan, 2013–2014 döneminde yüzde 30-35’ler seviyesinde olan kredi kullanım oranının, günümüzde yüzde 14’lere gerilediği vurgulandı. Faizler düşmeden konutta güçlü bir talep beklemenin gerçekçi olmadığını belirten Akdoğan, “Ancak düzenlemelerin oturmasıyla birlikte, fiyat artışları daha kontrollü, daha rasyonel ilerleyecek. 2026’da ikinci el konut piyasasında daha hareketli ama spekülasyondan uzak bir dönem göreceğiz. Regülasyonlarla birlikte, bu sürecin kısa vadede bazı alışkanlıkları zorlayacak ancak orta ve uzun vadede hem tüketici hem sektör hem de kamu açısından kazanım sağlayacağına inanıyorum” diye konuştu.

“Gerçek değerden işlem artık tercih değil zorunluluk”

TÜGEM YK üyesi Nilüfer Kas, satış bedellerinin gerçek değerinden gösterilmemesinin hem piyasa dengesini bozduğunu, hem de uzun vadede devletin önemli vergi kaybına neden olduğunu ifade ederek, “Gerçek değer üzerinden işlem yapılması artık bir tercih değil, zorunluluktur” dedi. Şu andan arsadan konuta, tarladan iş yerine kadar ilan platformlarında 1.2 milyon ilanın yayında olduğuna işaret eden Kas, “Artık 5 milyonluk bir yer 1 milyon liraya satış ilanına konulamayacak.

e-Devlet üzerinden giriş yaparak ilan girilecek” dedi. Belediye rayiçlerinin bu yıl için üç kat artırıldığına da işaret eden Kas, “Yani, geçmişte 1 milyon lira olan rayiç bedelli bir konut, yeniden belirlenen bu yılki rayiç değer üzerinden hesaplandığında 3 milyon liraya çıkıyor. Bu da özellikle tapu harçlarında üç kat kadar gelir anlamına geliyor. Yani rayiç değerle hesaplandığında bile, tapu harcı gelirleri 400 milyar liraya ulaşması söz konusu” dedi.

Emlakta rayiç artışına sınırlama getirildi

Emlakçılara 173 milyon liralık ceza kesildi

Emlak vergisinde ‘artış’ tartışması