Gökhan Ugan [email protected]

Türkiye’de gayrimenkul yatırımı alışkanlığı – ıı

Bir önceki yazımda barınma ihtiyacımızı karşılayan evlerimizin zaman içerisinde nasıl yatırım aracına dönüştüğünü ana hatlarıyla özetlemeye çalışmıştım. Bu yazımda söz konusu sürecin ortaya çıkarmış olduğu rahatsızlıklara değineceğim.

Ev sahibi olmanın toplumsal bir güvence unsuru olarak pazarlanması nedeniyle giderek artan yapılaşma bazı sorunları da beraberinde getirmiştir. Bu sorunlardan belki de en önemlisi hiç kesilmeyen talep nedeniyle adeta bir saadet zincirine dönen emlak piyasasındaki fiyatların anormal derecede artmasıdır. Fiyatlardaki artışı gören diğer yatırımcılar da ellerindeki tasarrufu gayrimenkul piyasasına yönlendirerek bu yangına benzin dökmektedir. 1970’li yıllarda ortalama bir ev asgari ücretin yaklaşık 45 katıyken bugün bu oran 178’e yükselmiş durumda. Geldiğimiz noktada hiç evi olmayan birinin ev sahibi olabilmesi neredeyse imkânsız hale geldi. Ülkedeki konut stoğu giderek belirli bir grubun elinde toplanmaya başladı. Değeri nasıl olsa artıyor diye kiraya verilmeden yıllarca boş tutulan dairelerin, imar çıkar diye ekilip biçilmeden yıllarca boş bırakılan tarım arazilerinin sayısı çoğaldı.

Yıllar önce bir banka müdürü arkadaşım anlatmıştı. Ticari bir kredi için şahsi teminat vermesi gereken bir şirket ortağı, kendisine dört bir duvarında yerden tavana uzanan rafların içinde semt semt ayrılmış; binalar, daireler, arsalar bazında sınıflandırılmış tapu dosyaları bulunan bir odanın anahtarını “seç beğen” diyerek uzatmış. Türkiye’de yatırım amaçlı ev satın alma oranının %30-%40 aralığında olduğu tahmin ediliyor. Bu oran ABD’de %18-%24, Almanya’da %12-%15, Romanya’da ise %5-%10 aralığındadır. Yurt dışındaki yatırım amaçlı ev alımları daha çok gayrimenkul yatırım fonları tarafından gerçekleştirilmektedir. Ülkemizdeki toplam hane sayısının %27’sinde ev sahibi olamadığı için zorunlu olarak kiracı olan kişiler yaşamaktadır. 2 veya daha fazla sayıda eve sahip olan kişi sayısı 2,5-3 milyon arasındadır. Bu küçük azınlık grup, piyasadaki toplam kiralık mülklerin ve boş tutulan konut stoğunun çok büyük bir bölümünü portföyünde bulundurmaktadır (Naki BAKIR, Dünya Gazetesi, 29 Temmuz 2025).

Bir diğer önemli sorun artan konut talebi karşısında arsa arzının yetersiz kalması ve bu nedenle tarım arazilerinin imara açılmasıdır. Türkiye Ziraatçılar Derneği'nin verilerine göre, son 10 yılda 27 milyon 825 bin dekar (yaklaşık 2,78 milyon hektar) tarım arazisi üretimden çıkarılarak imara, sanayiye veya altyapıya açılmıştır. Bu, Türkiye'nin toplam tarım topraklarının %10,4'ünün kaybı anlamına gelmektedir. Tarım arazilerinin azalması tek başına olmasa bile gıda üretimimizin ülke ihtiyacını karşılayamaması, gıda maddesi fiyatlarının yükselmesi ve dışa bağımlılık gibi ciddi ekonomik sonuçları olan sıkıntıların baş göstermesine neden olmaktadır.

Son olarak yatırım amaçlı gayrimenkul alımı, pasif gelire dayalı rant ekonomisinin ekonomideki payını artırmaktadır.Rant ekonomisi, bireylerin veya kurumların üretime, istihdama, teknolojiye veya Ar-Ge'ye herhangi bir emek ve sermaye katkısı sunmaksızın yalnızca ellerinde bulundurduğutoprak, mülk, lisans hakkı gibi varlıklar üzerinden zahmetsizce elde ettiği artı değer üzerine kurulu ekonomik yapıdır. Rant ekonomisinin hâkim olduğu ülkelerde sermaye yoğun bir şekilde inşaat sektörüne kayar. Sanayi, Ar-Ge ve teknoloji yatırımlarındaki yetersizlik nedeniyle üretim katma değersizleşir ve dışa bağımlılık artar. En çok gözlenen sonuçlar yüksek cari açık, yüksek enflasyon ve yapay emlak balonlarıdır. Denetimi daha güç olduğu için rant ekonomisinin hâkim olduğu ülkelerde kayıt dışılık ve vergi kayıpları daha yüksektir. Kamuya açık olmayan bilgilere dayanarak yapılan yatırımlardan elde edilen haksız kazançlar halk arasında normal görülmekte hatta takdirle karşılanmaktadır. Oysa halka açık bir şirkete ait kamuya açıklanmamış bilgiler üzerinden menfaat elde eden kişiler suç işlemiş sayılmaktadır ve Sermaye Piyasası Kanunu’na göre en az 3 yıl hapis cezası ile yargılanabilmektedir.

Bir sonraki yazımda çözüm önerileri üzerinde duracağım.

Sahi, senede sadece 15 gün gidebildiğimiz o yazlıkları bize kim, nasıl sattı?

Saygılarımla.