Yazdır
FINANSINGUNDEMI.COM
Doğu Londra finans bölgesine tren ve metroyla seyahat eden ziyaretçi sayısı, giderek daha fazla bankacının günlük işlerine dönmesiyle pandemi öncesi seviyeleri aştı. Ayrıca, bölge, büyüyen restoran, bar, mağaza ve eğlence seçenekleriyle hafta sonu ziyaretçilerinin sayısında da artış gördü.
FİNANS DEVLERİNİN OFİSE DÖNÜŞ ETKİSİ
Bu akın, JPMorgan Chase & Co. İcra Kurulu Başkanı Jamie Dimon’ın bu yılın başlarında çoğu çalışanın haftada beş gün ofise gelmesi yönündeki emriyle daha da arttı. Bu emir, Wall Street genelinde daha sert politikaların temelini oluşturdu. Banka, çalışanların dönüşünü kolaylaştırmak için ek alan kiralamak zorunda kaldı ve ABD’li bankanın Avrupa’daki yoğun genel merkezine yakın eski Credit Suisse ofisinde birkaç kat kiraladı.
PERAKENDE VE EĞLENCEDE DÖNÜŞÜM
Özel sermaye şirketi Icamap Advisory’nin kurucu ortağı ve JPMorgan’da eski bir gayrimenkul analisti olan Harm Meijer, “Bankacılar masalarına geri döndüğü için ziyaretçi trafiği artıyor,” dedi. “Ayrıca Canary Wharf, pandemi öncesine göre çok daha güçlü bir perakende ve eğlence merkezine dönüştü.”
ULAŞIM VERİLERİ VE KARŞILAŞTIRMALI ANALİZ
Bloomberg’in Londra Ulaşım verileri üzerinden yaptığı analize göre, Ekim ayında Canary Wharf istasyonlarına günde ortalama 91.000 metro, Elizabeth Hattı ve Docklands Hafif Raylı Sistemi seferi yapıldı. Bu sayı, 2019’un aynı ayındaki sayıyı aştı. Bu sayı, teknoloji ve medya şirketleri gibi daha çeşitli kiracıların ofise dönüşü zorunlu kılma konusunda temkinli bir yaklaşım benimsediği Londra’nın diğer önemli ofis bölgeleri olan City ve West End’e gelen ziyaretçi sayısındaki toparlanmayı geride bırakıyor.
Analizde, Ekim ayında West End ve City of London’a günlük ortalama metro ve tren seferlerinin sırasıyla %84 ve %89 seviyesinde olduğu, Canary Wharf’ta ise bu oranın %105 olduğu görüldü.
BÖLGEDEKİ YENİ DİNAMİKLER VE SOSYAL YAŞAM
Jubilee hattından Canary Wharf’taki Cabot Square Alışveriş Merkezi’ne kadar uzanan hareketli bir pasajda ayakkabı ve çanta temizleyen 53 yaşındaki Ivan Ovcharov, bu yıl sitenin profesyonellerle daha fazla dolduğunu fark ettiğini söyledi.
“Amerikan şirketleri, çalışanlarını geri getirdiler,” dedi ve ardından bir kadın müşteriye yeni cilalanmış bir çift Oxford ayakkabıyı iade etti. Ayrıca, insanların giderek daha fazla eğlence amaçlı ziyaret ettiğini de ekledi.
YENİ YATIRIMLAR VE CANLILIK STRATEJİLERİ
Arazinin büyük bir kısmına sahip olan ve Brookfield ile Qatar’a ait olan Canary Wharf Group, geçici mağazalar, etkinlikler, spor tesisleri, rekabetçi sosyalleşme konseptleri ve Eden Projesi ile ortaklık kurarak eğlence amaçlı ziyaretçileri cezbetmek için yoğun çaba sarf ediyor. Arazide şu anda 320’den fazla mağaza ve 80 kafe, bar ve restoran bulunuyor.
Canary Wharf Group İcra Kurulu Başkanı Shobi Khan, “2024 yılında 72 milyon ziyaretçiyi ağırladık,” dedi. “Ve bu yıl yaklaşık %6 öndeyiz; bu da gelişimimizin arkasındaki ivmenin açık bir göstergesi.”
ELIZABETH HATTI VE KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ETKİSİ
Londra’yı batıdan doğuya katetmek için gereken süreyi önemli ölçüde azaltan Elizabeth hattının 2022’de açılması uzun süredir erteleniyordu ve bu, bölgeyi tutsak ofis çalışanlarının hakim olduğu bir yerden, haftanın yedi günü, her saat hayatın canlı olduğu bir yere dönüştürme stratejisinin önemli bir parçasıydı.
İKİZ KRİZLER: EKONOMİK BELİRSİZLİKLER VE OFİS TALEBİ
Ancak hattın açılışı, düşük faiz döneminin ani sonuyla emlak piyasalarının düşüşe geçmesiyle aynı zamana denk geldi. Borçlanma maliyetleri ve uzaktan çalışmanın kalıcı etkisi, bölge sahipleri için ciddi sorular doğurdu.
HSBC Holdings Plc ve Clifford Chance gibi büyük kiracılar, bölgeyi boşaltıp daha merkezi bir konumdaki Londra Şehri bölgesine taşınmayı planladıklarını duyurdu. Bu durum, Birleşik Krallık’ın başkentinde de görülen bir eğilimi yansıtıyordu. Kiracılar, çalışanların işe gidiş gelişlerini mümkün olduğunca kolaylaştıracak en iyi ulaşım bağlantılarına sahip yerleri tercih ediyor ve daha çevre bölgeleri tercih etmiyorlardı.
EKONOMİK BASKILAR VE YENİ YATIRIM HAMLELERİ
Yüksek faiz oranları ve kiracıların ayrılmasıyla birlikte alan talebine ilişkin şüphelerin bir araya gelmesi, Canary Wharf Group portföyünün değerinde, yalnızca 2023 yılında %14,7 oranında bir düşüşe neden oldu. Aynı yıl, kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s, şirketin borcunu daha da değersiz bir seviyeye indirdi.
Bu durum, ev sahibinin Apollo Global Management Inc.'den 610 milyon sterlinlik yeni bir kredi de dahil olmak üzere bir dizi yeniden finansman yapmasına yol açtı. Kredi, sitenin ofis binalarının altında bulunan ve ofis çalışanlarının hızla işe dönmesiyle pandemiden ilk kurtulanlar arasında yer alan hareketli alışveriş merkezlerine karşı teminat altına alınmıştı.
Brookfield ve Qatar ise, kısa vadeli olumsuzlukların azalacağını savunarak, mülkü daha çeşitli bir mahalleye taşımak için uzun vadeli bir yaklaşım benimseyerek şirkete ek sermaye yatırdılar.
KİRA VE DEĞERLENDİRMEDEKİ İYİLEŞMELER
Üç yıl süren yüksek faiz oranlarının yanı sıra pandemi döneminde ofis projelerinde yaşanan iki yıllık gecikme ve aksaklıkların ardından, Londra’nın merkezinde yeni ve kaliteli çalışma alanı sıkıntısı yaşanıyor. Canary Wharf Group’un bölgeye yeni bir hayat getirmek için yürüttüğü uzun yolculukla birlikte, bu durum değişmeye başlıyor.
Savills Plc ticari araştırma başkanı Mat Oakley, “Ulaşımı kolay ve iyi hizmet veren bir konumda bir milyon metrekarelik bir ofis binası istiyorsanız, Canary Wharf’ın bunu sizin için teslim etmesi muhtemelen başka herhangi bir yerden daha kolay olurdu,” dedi.
Canary Wharf Brookfield Corp. Başkanı Nicholas Goodman, bu ayın başlarında analistlerle yaptığı bir telefon görüşmesinde, bu yılın Canary Wharf’taki ofisler için “son on yılın en iyi kiralama yılı olma yolunda ilerlediğini” söyledi. “Kiralama süreci de son yılların en güçlü döneminde ve bu da yüksek kaliteli alanlara olan talebin derinliğini gösteriyor.”
Ve bu durum emlak değerlemelerine de yansımaya başlıyor.
GELECEĞE YÖNELİK BEKLENTİLER
Canary Wharf Group’un borç notunu krizin ortasında düşüren kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s’in analisti Giulia Calcabrini, “Geri dönüşün başlangıcını görüyoruz” dedi.
Kurum bu ay, Canary Wharf Group’un görünümünü, iyileşen işletme performansı ve geliri yüksek maliyetli borçları ödemek için kullanılacak olan planlı bir mülk satış programı gerekçe göstererek negatiften durağana yükseltti. Satışlar, bölgede birkaç yıldır ilk kez gerçekleşecek ve Brookfield’ın 20 Churchill Place’i satın aldığı 2021 sonlarında el değiştiren son büyük ofis olacak.
O zamandan beri bölgedeki ofislerin elden çıkarılması için birkaç girişimde bulunuldu, ancak henüz önemli bir anlaşmaya varılamadı. Ancak kira beklentilerinin iyileşmesiyle birlikte bu durum yakında değişebilir.
HSBC ve Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA ile JPMorgan gibi şirketlerin ikinci el konutlar için yaptığı son anlaşmalar, görünümün iyileşmesine yardımcı oldu. Knight Frank’e göre, boşluk oranı artık uzun vadeli ortalamaya yakın ve bu da pandemi kaynaklı bozulmanın en kötü kısmının geride kaldığını gösteriyor.
Patronlardan itiraf: Ofise dönüşteki amaç ekipleri küçültmek
Starbucks'ta ofise dönüş krizi
Ofise gitmeyen bankacıya daha düşük ücret
Ofise dönüşün kriterleri değişti
Çalışanlar ofise dönmek yerine istifayı seçebilir
Beyaz yakalılar ofise dönüyor kıyafet harcamaları artıyor