GYO hisselerinde ‘çıkış’ beklentisi

GYO hisselerinde ‘çıkış’ beklentisi 2008 yılında canlı olan inşaat sektörü, krizin etkisiyle 2009 yılında hızını kesmişti. Şimdi ise projelerin tekrar devam etmesi ve hızlanması bekleniyor. Buna bağlı olarak da gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) şirketlerinin olumlu etkileneceği söyleniyor. GYO şirketlerinin ellerinde bulundurdukları nakitlerini, projelerini, arsalarını ve binalarını analiz ederek hangi hisselerin alınabileceğini araştırdık. Gözde Yeniova/ Ekonomist Piyasalarda yaşanan büyük yükselişten sonra Avrupa’dan gelen kötü havanın satın alınması, endekste düşüşe neden oluyor. Bununla birlikte hisse seçimi tekrar önem kazandı. Şu anda piyasaların havasının olumsuz yönde olmasından dolayı yatırımcılara bu seviyelerden alım önerilmiyor ve daha temkinli yaklaşılması tavsiye ediliyor. Ancak 2010 yılının genelinde portföylerde bulundurulacak bazı sektör hisselerine de dikkat çekiliyor. Bunlardan biri de gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) şirketleri. 2008 yılında canlı olan inşaat sektörü, krizin etkisiyle 2009 yılında hızını kesmişti. Şimdi ise tekrardan projelerin devam etmesi, hızlanması ve düşük mortgage faiz oranlarının etkisiyle konut sektöründe canlanma olması bekleniyor. Analistler de bu canlanmanın iyi konumlanmış şirketlerin hisselerini borsada ön plana çıkarmasını bekliyor. Biz de GYO şirketlerini bu anlamda inceleyerek, ellerinde bulundurdukları nakitlerini, projelerini, arsalarını ve binalarını analiz ettik. Gedik Yatırım’dan Araştırma Uzmanı Yunus Kaya’nın hazırladığı bu tabloda şirketlerin portföy dağılımlarını görebilirsiniz. Portföy zengini şirketler Bu tabloya göre Sinpaş GYO, 1 milyar 337 milyon TL toplam portföy değeriyle birinci sırada görünüyor. Ardından ise 1 milyar 337 milyon TL ile İş GYO geliyor. Portföy değerlerinin yanı sıra şirketlerin nakdi yüksek olup bunu değerlendirmek için fırsat bekleyenler de var. Buna göre portföyünde yüzde 45 nakit oranıyla en yüksek olan Alarko GYO bulunuyor. Onu yüzde 41 ile Atakule GYO ve yüzde 40 ile Vakıf GYO takip ediyor. Bir diğer kıstas ise arsa portföyü yüksek olmak. Burada da en üst sırada YK Koray GYO yer alıyor. Burada Riva arazilerini iştirakine devrettiğinden iştirakindeki payı dikkate alındı. Onu yüzde 40.6 ile Sinpaş GYO ve yüzde 26 ile Pera GYO izliyor. Kira geliri almak için portföyde binası yüksek olan GYO’lar arasında ise Akmerkez GYO yüzde 98.2 ile ilk sırada. Akmerkez GYO’nun 2009’da ekspertiz değerinin yüzde 10 azaldığını ama diğer AVM’lerin değerinin arttığını belirtelim. Onu yüzde 84 ile İş GYO ve yüzde 73.9 ile Sağlam GYO takip ediyor. Ayrıca proje üretip satışlarla daha fazla kazanma peşinde olan GYO’lar da var. Bunlar portföylerinde gayrimenkul projeleri yüksek olanlar. EGS GYO yüzde 98.2 ile en yüksek portföye sahip. Onu yüzde 94 ile Y&Y GYO ve yüzde 87 ile Doğuş-GE GYO izliyor. Alınacak hisseler Analistler bu açıdan bakıldığında GYO şirketlerinin portföylerde bulundurabileceğini söyleyerek bazı hisselere dikkat çekiyor. Gedik Yatırım Araştırma Uzmanı Yunus Kaya, ‘al’ önerisi verdiği hisseleri İş GYO, Alarko GYO ve Doğuş-GE GYO olarak sıralıyor. Projeler bakımından Sinpaş GYO’nun ise en güçlü gözüktüğünü söyleyen Kaya, “Ama buna rağmen Sinpaş GYO’yu önermiyoruz; çünkü net aktif değerine göre iskontosu az. Diğerlerini ise o yüzden öneriyoruz. Bunlar iskontolu ve nakdi ya da projesi olan şirketler” diyor. Öte yandan GYO sektöründe yeni tebliğle halka arzlar kolaylaştı. Sektörde 14 olan oyuncu sayısının, iki yılda 20’yi geçmesi bekleniyor. En büyük olan Emlak GYO da borsaya geliyor. Kaya, kayıt içine giren inşaat sektörü için bunların olumlu adımlar olduğunu söylüyor. Gayrimenkul sektöründe 2010 yılında hareketlenme beklendiğini doğrulayan Halk Yatırım Kurumsal Finansman Araştırma Müdürü Aslıhan Balaban, bir yandan alışveriş merkezi ve benzeri ticari gayrimenkul projelerinde canlanma, diğer taraftan da kamu altyapı yatırımlarının devamı halinde, sektörün toparlanma ivmesinin daha da artmasını bekliyor. Halka arzlar da etkili Balaban, “Bu bağlamda sektörde 2010 yılında beklediğimiz, toparlanma sinyallerinin alınması durumunda İMKB şirketlerine de yansıması olumlu olacak. İMKB şirketlerine olumlu yansımasını beklediğimiz bir diğer unsur ise bu yıl halka açılması planlanan yeni GYO şirketleri. Yeni şirketlerinin halka arzı da ilgili sektör hisselerinde hareketlilik yaratabilir” diyor. Balaban, bu noktada iskontolu GYO şirketlerinin dikkat çekebileceğini ancak önerilerinin, hisse seçiminde gayrimenkul portföyünün ve gayrimenkul projelerinin iyi analiz edilmesi yönünde olduğunu ifade ediyor. Balaban’ın alım tavsiyesi verdiği şirketler ise İŞ GYO, Sinpaş GYO ve Alarko GYO. Turkish Yatırım Araştırma Müdürü Mehmet Baki Atılal’ın ise proje ve finansal tablolarını beğendiği iki şirket bulunuyor ve bunlar da Sinpaş GYO ve İş GYO. Mekmet Baki Atılal, “Sinpaş GYO için 2010 yıl sonu hedef hisse fiyatımız 3.00 TL ve yüzde 24 artış potansiyeli içeriyor. İş GYO için 2010 yıl sonu hedef hisse fiyatımız olan 1.97 TL, yüzde 26 artış potansiyeli içeriyor” diyor. “Ortalama iskonto yüzde 24” Mehmet Baki Atılal/Turkish Yatırım Araştırma Müdürü “2010 yılında düşük mortgage faiz oranlarının etkisiyle konut sektöründe canlanmanın devam etmesinin beklenmesi iyi konumlanmış şirketleri ön plana çıkarmasını bekliyoruz. Burada konut sektöründe isim yapmış şirketlerin ön plana çıkması, şirketlerin kira gelirlerinin artması ve İMKB’de işlem gören GYO’ların birim pay değerlerine göre ortalama yüzde 24 iskonto içermesi, Türkiye’de konut kredisinin GSYH’ya oranı diğer gelişmekte olan ülkelere göre düşük olup gelişme potansiyelinin yüksek olması sektöre yönelik olumlu beklentileri oluşturuyor. Dolayısıyla gayrimenkul sektöründeki hareketlilikten GYO’ların yararlanmaması düşünülemez.” 14 GYO’nun 12’si iskontolu Şirket Paybaşı net aktif değeri (TL) Hisse Fiyatı (TL) Prim/İskonto oranı (%) İş GYO 2/78 1.56 -43.9 Pera GYO 1.05 0.60 -42.9 Akmerkez GYO 66.43 38.75 -41.7 Nurol GYO 5.71 3.34 -41.5 Atakule GYO 2.26 1.41 -37.6 Doğuş-GE GYO 1.79 1.17 -34.5 Alarko GYO 23.94 17.00 -29.0 Sağlam GYO 1.28 0.98 -23.3 Yapı Kredi Koray GYO 2.44 1.90 -22.3 Sinpaş GYO 2.71 2.41 -11.2 EGS GYO 0.41 0.37 -9.9 Vakıf GYO 4.84 4.78 -1.3 Y ve Y GYO 0.66 0.71 7.2 Özderici GYO 2.24 2.46 9,8 Kaynak: Gedik yatırım Not:Hisse fiyatları 11 şubat Perşembe günü kapanışlarına göredir.