Ekonomist Mortgage Eki Som Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ, Ekim 2002’de kurulan, aktif olarak ise 2003 yılının başında faaliyete geçen genç bir şirket. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından değerleme hizmeti vermek üzere 2008 yılında listeye alınan Som Değerleme AŞ, gayrimenkul yatırım danışmanlığı ve bu konulara ilişkin piyasa araştırmaları yaparak, gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi aşamasında yatırımcıları yönlendirebilecek fizibilite raporları hazırlıyor. Şehir plancısı, harita mühendisi, inşaat mühendisi ve ekonomistlerden oluşan 20 kişilik bir ekibin görev yaptığı şirket, bugüne kadar alışveriş merkezinden sağlık tesisine kadar birçok gayrimenkulün değerleme ve fizibilite çalışmasına imza atmış. Bu ayki sayımızda Som Gayrimenkul Değerleme AŞ’nin Genel Müdürü Nazan Özbaydar ile Türkiye’de yeni bir sektör olan gayrimenkul değerlemesi hakkında konuştuk. Özbaydar, bu konu hakkında çarpıcı açılmalarda bulundu. Emlak Mortgage: Bir gayrimenkulün değerlendirmesinde baz alınan kriterler nelerdir? Değerlendirmeyi neye göre yapıyorsunuz? Nazan Özbaydar: Değerleme raporlarımızda, uluslararası kabul görmüş değerleme yöntemleri kullanılıyor. Elde edilen bilgilere dayalı olarak, mülkün türü ve niteliklerine göre değer; emsal satış karşılaştırmaları, gelir kapitalizasyonu, ikame maliyet ve geliştirme yaklaşımlarıyla hesaplanıyor, saptanan değerin makul bir pazarlama süreci içinde talep yaratabilecek ve pazarlanabilecek bir değer olmasına dikkat ediliyor. Değerleme çalışmaları kapsamında, bölgedeki rayiç değerler ve talepler, ilgili tapu müdürlüğünden tapu takyidatı ve ilgili belediyeden imar durumuna ilişkin mülkün değerini etkileyebilecek faktörler inceleniyor, gayrimenkul türü ve nitelikleri, çevresel koşullar, ekonomik kriterler, pazar koşulları dikkate alınarak, uygun yöntemlerle değerlendiriliyor ve raporlanıyor. Değerlemenin püf noktaları nelerdir? Özbaydar: Doğru konum tespiti, imar durumu incelemesi, tapu takyidatı ve doğru fiyat. Ekspertiz, genel olarak değer tespit etme işi olarak bilinir. Raporun sonucunda bir değer takdiri yer alır, ancak raporun amacı sadece değer tespiti değildir. Değerleme raporu, adresinin tespiti, tapu adres uyumluluğu, imar durumu ve tapudaki yasal kısıtlamaları, çevresel özellikleri ve binanın yapısal özelliklerini de içeren kompleks bir çalışmadır. En büyük riskler; konum tespiti ve imar durumu incelemesindedir. Konum tespiti nasıl yapılıyor? Buradaki önemli nokta nedir? Özbaydar: Doğru parseli ve doğru bağımsız birimi tespit edebilmek, buradaki en önemli iki unsur. Doğru parseli tespit edebilmek için; numarataj paftalarından parselin konumu öğrenilmelidir. Doğru bağımsız birimi tespit edebilmek için; kat irtifakı projesi incelenmelidir. İmar arşiv dosyası ve imar durumu incelenmeden değer tespiti yapılamaz. İmarla ilgili incelemelerde de ise iki önemli nokta söz konusu; güncel imar durumunun tespiti ve imar arşiv dosyasının incelenmesi. Güncel imar durumu, parsel üzerinde herhangi bir yapı mevcut değilse veya parsel üzerindeki yapı yıkıldığında yerine kaç katlı, ne amaçlı, ne büyüklükte bir yapı yapılabileceğini ifade eder. Mevcutta, üzerinde bir apartman bulunan parselin imar planı koşulları değişmiş olma ihtimali söz konusu olabilir. İmar arşiv dosyasının incelenmesi de, binanın yasal izinlerinin alınmış olduğunun kontrolü ve mülkün projesine uygun inşa edilip edilmediğinin kontrolü için çok önemli. Yaşanan ekonomik kriz nedeniyle, yatırımcılar veya elinde gayrimenkulü olanlar şu anda daha çok değerlendirme şirketlerine raporlama ve analiz çalışması yaptırıyor. Bu durum sizin iş hacminizde bir artışa neden oldu mu? Özbaydar: Evet, krizle birlikte taleplerin yönü değişti. Bayilik teminatları ve boşalan gayrimenkullerin nasıl değerlendirileceği konusunda çok daha fazla talep almaya başladık. Şirketler, işlerini yürütmeye devam edebilmek, kriz ortamından güçlü olarak çıkabilmek için alternatifler çözümler aramaya başladılar. 2008’in yaz aylarından itibaren şirketler banka teminat mektubundan farklı olarak gayrimenkul ipoteklerini teminat alma yönünde kararlar almak durumunda kaldılar. İş hacmimizi arttıran unsurlardan biri bu oldu. Ekonomik kriz ile birlikte gerek şahıslar gerekse şirketler, gayrimenkullerini daha faydalı bir şekilde değerlendirme yönünde birtakım tedbirler aldılar mı? Özbaydar: Tabii ki aldılar. İstanbul’daki gayrimenkulünü kiraya verip, memleketine taşınanlar, işletmesini daha az kira ödeyebileceği bölgelere taşıyanlar, çalışanlarının yoğunlukla oturduğu bölgelere taşınarak ulaşım maliyetlerini düşürmeyi hedefleyen şirketler, çalışanlarının daha az kira verebileceği konutlara yakın bölgelere taşınan şirketler, son zamanlarda sıklıkla rastlayabileceğimiz örneklerden bazıları Bu fiziksel hareketliliğin sonucunda, geriye kalan veya kalacak olan boş gayrimenkullerin nasıl değerlendirileceği sorunu gündeme geldi. Maliyetleri optimum düzeylerde tutarak gayrimenkullerinden en iyi getiriyi elde etmek isteyen pek çok şirket, bu gayrimenkullerin nasıl değerlendirilebileceği konusunda tereddüt yaşıyor. ‘Mevcut hali ile mi kiraya vermek, fonksiyon değişikliği yapılarak mı kiraya vermek ya da satmak mı daha çok kar ettirir?’ sorusu, iş hacmimizi artıran bir diğer unsur. Şu dönemde size daha çok müşterilerinizden hangi gayrimenkul türü hakkında değerlendirme talepleri geliyor? Özbaydar: Değerleme şirketlerinde, hemen hemen kriz öncesi iş temposuna geri dönüldü. Bunun birkaç nedeni var. Yıl sonunun yaklaşması nedeniyle şirketler finansal raporlamalarında kullanılmak üzere, gayrimenkullerinin gerçek değerini öğrenmek üzere başvuruyorlar. Halka açık şirketler, yıl sonu itibariyle değerleme yaptırmak üzere başvuruyorlar. Son üç aydır ise konut kredisi faiz oranlarının düşmesi nedeniyle konut kredilerinde değerleme talepleri artmış durumda. Gayrimenkullerin ne olarak değerlendirilmesinin uygun olacağına yönelik “En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi” raporları için başvuruyorlar. KUTU Gayrimenkul yatırımcısına tavsiyeler • Gayrimenkulde hareketlilik başlamış olmasına rağmen, henüz fiyatlarda artış olmadı. Bu nedenle yatırım yapmak isteyenler için çok uygun bir dönem olduğunu düşünüyorum. • Nakit parası olanlar için, risklerden arınmış, imar durumu, tapu takyidatı yapılmış her türlü mülk yatırım için idealdir. • Özellikle konut kredilerinde faiz oranlarının bu seviyelerde olduğu ve gayrimenkul fiyatlarının henüz yükselmeye başlamadığı bu dönemde konut da cazip bir yatırım görünüyor.