Ece CEYHUN – DÜNYA GAZETESİ Erdem,“Bir önceki döneme göre daha düşük gelir seviyesinin konut kredisi kullanma imkanı olacağını söyleyebiliriz” diyerek ocak ayında konut kredisi kullanmak isteyen bir tüketicinin piyasada bulabileceği ortalama faizin yüzde 1,75′ler seviyesindeyken, bugün kısa vadelerde bu oranın yüzde 1'lerin, uzun vadelerde yüzde 1,15'lerin altına kadar gerilediğine dikkat çekti. Yapı Kredi 60 aya kadar aylık yüzde 0,99, 61 ay ile 120 ay arası aylık yüzde 1,19 faizle konut kredisi kullandırıyor. Faiz oranlarındaki bu düşüşün 2009'a küçülme ile başlayan konut kredisi hacimlerinde trendi tamamen tersine çevirdiğni vurgulayan Erdem, faizlerdeki bu radikal düşüşün sebebi olarak Merkez Bankası'nın faizleri indirmesiyle fonlama maliyetlerinin düşmesini gösterdi. Düşüşte ikinci faktörün ise ekonomik göstergelerde yaşanan kısmi düzelme ve görece iyimser ortam olduğunu belirten Erdem, Türk bankalarının da likidite açısından krize güçlü bir pozisyonla girdiğini, ekonomideki yavaşlamanın da bankaların kaynak anlamında bu sene rahat olmalarını sağladığını ifade etti. Erdem, “Bankalar, fonlama maliyetlerinde meydana gelen bu düşüşleri yıl boyunca konut kredisi faizlerini kademeli olarak düşürerek tüketicilere yansıttılar. O kadar ki, Bankalar, konut kredisi faizlerini belirlerken, bu kredinin ömrü boyunca karşılaşacakları fonlama maliyeti öngörülerini dikkate almak durumundalar. Şu anda fonlama maliyetleri tarihi düşük seviyelerde ve bir süre daha bu seviyelerde kalacağı beklentisi hakim. Bu da bankalara göreceli olarak daha kısa vadeli kredilerde faiz oranlarını aşağı çekme fırsatı veriyor. Ancak ekonomideki durgunluğun aşıldığı bir ortamda Merkez Bankası'nın politika faizinin ve sonuç itibarıyla fonlama maliyetlerinin bu seviyelerinden yukarıya gelme olasılığı söz konusu. Bu nedenle, uzun vadeli faizlerde indirim olsa da bu faizlerin bir süre daha kısa vadeli konut kredi faizlerinden yukarıda kalmasını bekliyoruz. Türk bankalarının likidite açısından krize güçlü bir pozisyonda girmiş olmaları ve ekonomideki yavaşlama, bankaların kaynak anlamında bu sene rahat olmalarını sağlıyor. Türk bankaları konut kredileri ile ilgili olarak şimdiye kadar bir kaynak sıkıntısı yaşamadı ve bu krediler özelinde seküritizasyon işlemine ihtiyaçları aciliyet arz etmiyor. Ayrıca bu krediler hızla büyümekle beraber banka kredi portföyleri içindeki yerleri sınırlı kalmaya devam ediyor” değerlendirmesinde bulundu. Refinansman talebi çok geliyor Son dönemde faiz oranlarında meydana gelen düşüş ile birlikte mevcut portföyün refinansman talepleriyle karşılaştıklarını ama trendde önemli bir farklılaşmanın henüz oluşmadığını söyleyen Erdem, şöyle devam etti: “Faiz oranı aylık yüzde 1,35'den yüksek ve vadesi beş yıldan daha uzun olan konut kredileri müşterileri güncel faiz oranları ile refinansman taleplerinde bulunuyorlar. Diğer taraftan tüketicilerin refinansmanın “görünmeyen masraflarına” da dikkat etmesi gerekiyor. Müşterinin kredisini Mart 2007'de yürürlüğe girmiş olan “Mortgage Yasası”ndan sonra ve sabit faizli olarak kullanmış olması, krediye dair yapacağı erken ödemede ilgili bankanın yüzde 2 Erken Ödeme Ücreti alma hakkı doğuyor. Tüketici bu ücreti kredisini kapatacağı bankaya ödedikten sonra, kredisini transfer edeceği diğer bankaya da çeşitli komisyonlar (dosya masrafı, ipotek tesis ücreti, ekspertiz ücreti…vb) ödemek zorunda kalıyor. Bu işin finansal boyutu. Diğer taraftan müşterinin kredisini transfer etmek istediği bankada yeniden kredi başvuru, tahsis, ekspertiz ve ipotek tesis süreçlerinden geçeceği göz önüne alınırsa refinansman süreci ciddi anlamda zaman ve emek harcatabiliyor. Dolayısıyla, her konut kredisi bazında bu işlemin finansal getirisi çok iyi hesaplanmalı. Biz banka olarak refinansman talebinde bulunan müşterilerimize refinansman danışmanlığı vererek, hangi şartlar altında bu işlemin karlı olacağını ve nasıl yapılması gerektiğine dair yönlendirmelerde bulunuyoruz. Tahmin edebileceğiniz üzere, bu dönemde en çok rağbet gören konut kredisi ürünümüz, müşterilerimizin başka bir bankadan daha önce kullandıkları konut kredisini güncel faiz oranı ve vadelerde bankamıza transfer edebildikleri TRANSFER MORTGAGE ürünü. En çok rağbet gören ikinci ürünümüz ise, iki kişinin ortaklaşa ev alabildiği EVBERABER MORTGAGE.” Piyasadaki konut fiyatlarında henüz bir yükselme gözlemlemediklerini de kaydeden Erdem, konuta olan talebin artması ile birlikte, konut fiyatlarında konutun özellikleri, konumu, bulunduğu coğrafya gibi özelliklere paralel farklı oranlarda artışlar gözlemlenebileceğini anlattı. Erdem, arz ve talebin piyasa koşulları içerisinde dengeleneceğini, oluşabilecek fiyat artışlarının talep üzerinde kısa vadede önemli bir baskı oluşturmayacağını düşünüyor. TABLO Farklı tutar ve vadedeki konut krediler için örnek taksit tutarlarını aşağıdaki tabloda bulabilirsiniz. Faiz 0,99 1,09 1,19 Vade 12 ay 60 ay 120 ay 10,000 888 228 157 20,000 1,776 456 314 30,000 2,664 684 471 40,000 3,552 912 628 50,000 4,440 1,140 785 60,000 5,328 1,368 942 70,000 6,215 1,596 1,099 80,000 7,103 1,824 1,256 90,000 7,991 2,051 1,413 100,000 8,879 2,279 1,570