Krediyle konut&otomobil alma zamanı geldi mi? Merkez Bankası’nın kararlı adımlarla gecelik faizleri yüzde 7.75’e kadar indirmesi, başta konut olmak üzere tüketici ve otomobil kredi faizlerini indirmekte ayak direyen bankaları da harekete geçirdi. Konutta yüzde 1 barajının altına inen bankalar var artık. Otomobil ve tüketici kredilerinde de yüzde 1.20’ler görüldü. Fakat bu faizler ne kadar cazip ve biraz daha düşer mi? Tüketiciler için bu konuda bir araştırma yaptık ve çarpıcı sonuçlara ulaştık. Yanıtlar, tablolarımızda ve yazıda. Kısaca söylemek gerekirse, uzmanlar şunu belirtiyor: “Tüketiciler ve yatırımcılar bu indirimleri konut projelerinin sahiplerine ve otomobilcilere kaptırmak istemiyorlarsa, hemen kullanmalılar. Çünkü nasılsa faizler düştü diyerek fiyatlarına ‘küçük eklemeler’ başladı bile.” Kayhan Öztürk/Ekonomist Dergisi Bankaların konut kredilerinde başlayan faiz indirimi yarışı, geçen hafta da tüm hızıyla devam etti. Bu yarış, hemen otomobil ve bireysel kredilerde de yankısını buldu. Konutta, başlangıçta 1-2 yıl gibi kısa vadeler için yüzde 1’in altına düşürülen faiz oranları, daha önce faiz indirimi rekabetine katılmayacağını açıklayan bankaların bile yarışa girmesiyle uzun vadeye doğru yayıldı. Halen Finansbank yüzde 0.96 faiz oranıyla beş yıl vadede en düşük faizi uyguluyor. Son günlerdeki faiz indirim atağını başlatan ve yüzde 1’in altına inen ilk banka Akbank oldu. 60 ay vadeye kadar olan kredi faizlerini 0.99’a indiren Akbank, 120 ay vadeye ise 1.09 faiz uyguluyor. Bir yıl vadede en düşük faizi ise 0.59 ile Fortis uyguluyor. Ancak bankanın faizleri vade uzadıkça yükseliyor. 36 ay vadeye 1.14, 60 ay vadeye kadar 1.21, 120 ay vadeye ise 1.25 faiz uygulayanlar var. Örneğin tablomuzdaki 14 bankadan üçü dışında hepsinin 12 ay vadede faizleri yüzde 1’in altında. Vade 36 aya çıkınca yüzde 1’in altında faiz uygulayan banka sayısı 7’ye düşüyor. 60 ay vadeli de ise bu sayı 6’ya iniyor. Aslında konut kredisi faizleri, daha önce de yüzde 1’in altını görmüştü. Anadolubank 2007 yılında faizleri bu seviyelere indirdi. Ancak daha çok kısa vadeli krediler için geçerli olan bu oranlar, global kriz öncesinde yavaş yavaş yükselmeye başladı. Krizin patlamasıyla birlikte yükselişler hızlandı. Global krizin etkilerinin doruğa çıktığı 2008 Aralık-Ocak 2009 döneminde yüzde 2’yi geçerek 2007’deki seviyelerin yaklaşık iki kat üzerine çıktı. Faiz 2’den 1’e düştü Geçen yılın sonu, bu yılın başlarındaki faiz oranlarıyla karşılaştırıldığında bugünkü faiz oranları neredeyse yarıya yarıya düşük. Faizlerdeki bu düşüş, haliyle kredinin maliyetini de düşürüyor. Ocak 2009 başlarında bankaların konut kredi faizleri beş yıl vadede yüzde 1.54 ile yüzde 2.07 arasındaydı. Ağırlıklı oranlar ise 1.65-1.80 aralığında değişiyordu. Sektör ortalamasını yüzde 1.75 olarak kabul ettiğimizde, bu orandan 100 bin liralık bir kredinin aylık ödemeleri 2 bin 705 lira ediyordu. Yani beş yılda toplam 162 bin 300 lira ödemek gerekiyordu. Bugün ise aynı vadede sektördeki ortalama faiz oranı yüzde 1’e gerilemiş durumda. Yüzde 1 ile beş yıl vadeli alınacak bir kredinin aylık ödemesi ise 2 bin 224 lira ediyor. Yani bugün yüzde 1 faiz ile kredi kullanacak birisi, yılbaşına göre ayda 481 lira daha az ödeme yapacak. Toplamda ödeyeceği miktar ise 162 bin 300 liradan 133 bin 440 liraya gerilemiş durumda. Yani 28 bin 800 lira cepte kalacak. Bu da kredi kullanacak kişinin eskiye göre yüzde 17.8 daha az ödeme yapması anlamına geliyor. Komisyon ve masrafları unutmayın Tabii komisyon tutarı, dosya masrafı, ipotek tesis ücreti, hukuki hizmet bedeli, indirim komisyonu, ekspertiz ücreti, sigorta gibi masraflar bu maliyete dahil değil. Bu giderler bankadan bankaya değiştiği için tüketicilerin kredi alırken, bu maliyetleri de eklemeyi unutmamaları toplam maliyeti belirlemek açısından önemli. Bankaların konut kredilerinde aldığı komisyonlar genel olarak yüzde 2-3 arasında değişiyor. Bu da 100 bin liralık kredide 2 ile 3 bin lirayı buluyor. Bazı bankalarda komisyon oranı yüzde 4-5’e çıkabiliyor. Genellikle düşük faiz oranı veren bankalar, komisyon oranlarını yüksek tutuyor. Ayrıca bankalar kredi verirken, riski azaltmak adına DASK, hayat, konut gibi sigortaları da yaptırıyor. Bu sigortalar için ödenecek primler ise yıllık 200 liradan bin liraya kadar değişen ek maliyetler getirebiliyor. Kredi talebi arttı Taksitlerde ve toplam ödemelerdeki yüzde 17.8’lik bu düşüş, konut kredilerine yönelik ilgiyi yeniden canlandırdı. Görüştüğümüz banka şube yetkilileri gerek doğrudan başvuru yoluyla, gerekse telefonla başvuranların sayısında ciddi artışlar olduğunu belirtiyorlar. Bir bankanın şube müdürü “Eskiden günde bir kişi bile gelmezken, son bir haftada her gün 10-15 kişi gelip soruyor ya da başvuru yapıyor” diyor. Yapı Kredi Konut Finansmanı Pazarlama Bölüm Başkanı İsmet Erdem faizlerdeki bu hızlı düşüşün, 2008'in son çeyreğinden itibaren küçülmekte olan konut kredisi sektörüne "U" dönüşü yaptırdığını söylüyor. Ocak ayında yüzde 1.15 küçülen pazarın, şubat ayından itibaren artıya geçmeye başladığını belirten Erdem, nisan, mayıs ve haziran aylarında ortalama yüzde 1 büyümeye şahit olduklarını belirterek şöyle devam ediyor: “Temmuz ve ağustos aylarında piyasada mevsimsel bir durgunluk söz konusu oldu ancak eylül itibariyle insanların tatilden dönüp, düşük faiz sürpriziyle karşılaşmalarıyla piyasada tekrar bir canlanma bekliyoruz. Sonbaharda mevsimsel olarak konut alımları her zaman hızlanmıştır. Biz bu hareketliliğin toplam konut kredisi hacmini yıl sonunda 41 milyar TL’ye taşıyacağını öngörüyoruz ki bu da yıllık yaklaşık yüzde 9-10'luk bir artışa denk geliyor.” Bir yıldır ertelenen talep var Genel olarak temmuz ve ağustos ayı konut alım satımına bağlı olarak, konut finansman talebinin en düşük seyrettiği dönem olduğunu söyleyen DD Mortage Genel Müdürü Murat Aysan, ancak bu yılın farklı iki özelliğine dikkat çekiyor. Aysan’ın vurguladığı bu özellikler ertelenmiş talepler ve düşen mevduat faizleri… Neredeyse bir yıldır ertelenmiş olan talebin düşen mevduat faizleri ve kredi faizleriyle beraber oldukça hareketlendiğini belirten Aysan, şunları söylüyor: “10 yıldır alışık olmadığımız seviyelere gelen mevduat faizleri konut yatırımlarını ciddi bir alternatif haline getirdi. Bu, müşterilerin özellikle iskontolu olduğunu düşündükleri ve kira gelirinin belli bir düzeyin altına düşmeyeceğini gördükleri, likit konutlara talepte bulunacağını, bunun da yıl sonuna kadar hızlanarak devam edeceğini öngörüyoruz.” Faiz indirimini takiben piyasadan ve müşterilerden son derece olumlu tepkiler aldıklarını söyleyen Akbank Genel Müdür Yardımcısı Galip Tözge, mevcut faiz indiriminin tüketicilerin satın alma eğilimlerini tetikleyerek satışlara kısa zamanda olumlu yansıyacağını düşünüyor. Kredi yenileme talepleri arttı Banka şubelerinden aldığımız sinyaller de bu görüşleri destekler nitelikte. Bu arada yeni kredi talebinin yanı sıra kredi yenileme taleplerinde de ciddi bir artış olduğu belirtiyor. Faiz düşüşleriyle birlikte artan ilginin yarısına yakın kısmını, eskiden konut kredisi alanların, düşen faizler nedeniyle kredilerini yeniden yapılandırma talebiyle gelenler oluşturuyor. Kredi faizlerinin düşmesi ile öncelikle kredilerini transfer etmek isteyen müşterilerin taleplerinde artış olduğunu söyleyen DD Mrotgage Genel Müdürü Aysan, “Bize gelen talebin yüzde 30-40‘ı bu nitelikte, yani var olan kredisini transfer etmek isteyenlere ait iken, özellikle yatırım amaçlı konut alımı için gelen taleplerde de bir artış gözlüyoruz” diyor. Müşterilerin yeni mortgage yasasıyla birlikte kredi kapatılması durumunda ödenecek yüzde 2’lik kesintinin yarattığı maliyet ile faiz düşüşünden sağlanacak faydayı kıyaslandığını söyleyen bir bankanın şube müdürü de bu cezaya rağmen avantajlı konuma geçenler yeniden yapılandırma veya transferi tercih ettiğini belirtiyor. Bu oranlar cazip mi? Peki yüzde 1’in altına düşen faizlerden yeni kredi kullanmak cazip mi? Akbank’tan Galip Tözge, bu soruya şöyle yanıt veriyor: “Bankaların bireysel kredi faiz oranları fonlama maliyetleri, iç-dış piyasaların etkilerine açık bir süreçte belirleniyor. Şu anki maliyetler mevcut faiz oranlarına izin verir nitelikte. Bu faiz oranları ise son derece uygun ve tüketiciler için avantajlı. Dolayısıyla biz bu dönemde tüketicilere satın alım kararlarında doğru hesaplamayı yaparak satın alım tercihlerini ertelememelerini öneriyoruz.” Bu oranlar ve vadeler Türkiye’de şu ana kadar oluşan en cazip konut finansmanı teklifi olduğunu söyleyen Murat Aysan, kimseye daha fazla beklemesini tavsiye etmelerinin mümkün olmadığını, bu şartlardan kredi kullanılmasının makul olacağını düşünüyor. Garanti Mortgage Genel Müdürü Cemal Onaran’a göre, bu seviyelere gelmek bile sürpriz. Dolayısıyla yeni bir düşüş olmayacağı görüşünde. Emlak fiyatları artabilir Konut kredisinde kısa vadede faiz düşüşlerinin çok fazla olmayacağını öngören Yapı Kredi’den İsmet Erdem ise 5 ve 7 yıllık vadelerde yüzde 1’in altına düşmesinde orta vadede global ve ulusal ekonomik gelişmelerin belirleyici olacağına dikkat çekiyor. “Faizlerdeki düşüş genellikle emlak fiyatlarındaki yükselişe işaret eder” diyen Erdem, düşen faizlerle konut alma potansiyeli olan insanların sayısının artacağını, nitelikli konutlara olan talebin de aynı oranda artacağını, bunun da doğal olarak emlak fiyatlarını yükselteceğini düşünüyor. Konjonktürel nedenlerden dolayı konut fiyatlarında henüz artış olmadığını söyleyen Erdem, “Faiz düşüşleri piyasada bir hareketlilik yarattı, özellikle konut fiyatlarının da bir miktar aşağı gelmesinden istifade etmek isteyen tüketici tekrar konut satın almaya başladı ve bu durum hacimlerimize de yansıyor” diyor. Oto ve tüketici kredileri Bu arada faizlerdeki bu düşüş trendi konuttaki kadar olmasa da tüketici ve otomobil kredilerinde de yaşanıyor. Ancak tüketici ve otomobil kredilerinin faiz oranları konut kredilerine göre daha yüksek. Konut kredi faizleri yüzde 1’in altına inerken, otomobilde oranları yüzde 1.30-1.50 bandında, tüketici kredilerinde ise 1.40-1.60 aralığında seyrediyor. Konut kredileri lehine olan bu fark uzun vadeli olması ve daha yüksek meblağlarda kullanılması gibi dezavantajlarına rağmen, kredinin teminatı olan konutun kredi riskini azaltması, faizler arasındaki farka neden olarak gösteriliyor. Murat Aysan bu durumu “Konut kredisinde şartlar o kadar cazip hale geldi ki, konsantrasyon da büyük ölçüde buraya yöneldi, otomotiv tarafında da önümüzdeki dönemde bir hareketlenme yaşanacağı görüşündeyiz” diyerek açıklıyor. “Faizin düşmesi talebi canlandıracaktır” Ocak ayında yüzde 180-1.90 seviyelerine yükselen oto kredi faiz oranları dikkate alındığında bugün gelinen nokta oldukça önemli. Zaten bu düşüş, otomotivcileri de umutlandırmış durumda. Otomotiv sektöründe satışların yaklaşık yüzde 70'i tüketici finansmanı ve dolayısıyla tüketici kredileri ile gerçekleştirildiğini söyleyen Renault Mais Genel Müdürü İbrahim Aybar, “Hiç kuşkusuz kredi faiz oranları tek başına otomotiv sektöründeki talebi etkilemeye yeterli değil. Ancak piyasalarda güven ve istikrarın arttığı dönemlerde faiz oranları kredi tüketiminin miktarını belirleyen en önemli faktörlerden biri” diyor. Aybar, vergi avantajı ve üretici indirimleri ile canlandırılan talep, kredi faizi oranlarının düşmesi ve kredi bulunabilirliğinin yükselmesi ile daha da canlanacağını düşünüyor. Aybar’a göre canlanan talep ile ülke ekonomisinde önemli bir yere sahip otomotiv fabrikalarının kapasite kullanım oranları artacak, daha yüksek katma değer yaratılacak ve üretimdeki istihdama olumlu katkıda bulunulacak. Aybar, sonuç olarak düşen kredi faiz oranlarının etkili bir kaldıraç olarak otomotiv sektörünü canlandıracağına inanıyor. Faizin maliyet avantajı Cenk Çimen, Koç Holding Otomotiv Grubu Başkanı ve aynı zamanda Koç Finans’ın da yönetim kurulu başkan yardımcısı. Bu yıla kötü bir performansla başladıklarını söyleyen Çimen, otomobilde satışların yüzde 80’inin krediyle gerçekleştiğine dikkat çekerek “Bugün itibariyle odak ÖTV indirimi, önümüzde dönemde ise faiz indirimi olur. Ancak, bugünkü indirimlerle otomobil satışlarında canlanma beklememek gerekiyor. Ağustos ayının ilk iki haftası hareketli geçerken, ramazanın başlamasıyla birlikte hareketlilik de durdu” diyor. Otomobilde şu anda ÖTV indiriminin avantajına bakıldığını söyleyen Çimen, bu avantaj bittikten sonra faiz indiriminin maliyet avantajının, satışları pozitif etkilemesini bekliyor. “İndirimine güven unsuru da eklenmeli” ÖTV indirimlerinden faydalanın tüketici profili ile tüketici kredilerinden faydalanan tüketici profili arasında önemli bir fark olduğunu söyleyen Hyundai Genel Müdürü Kurthan Tarakçıoğlu ise son faiz indirimlerinin sektörü nasıl etkileyeceğine iliştin şu değerlendirmeyi yapıyor: “ÖTV indiriminden yararlananların önemli bir kısmı elinde bir miktar nakit parası olup da ne yapacağını bilmeyen tüketicileri otomobile yönlendirdi. Tüketici kredilerinde ise şöyle bir durum var: Otomobil satışlarında üç önemli faktör rol oynuyor. Birincisi gelir ve bu gelirin kalıcılığıyla ilgili güven, ikincisi araçların fiyatı ve son olarak da alımların finansmanı yanı kredi faizleri. Bu ortamda tüketimi tetikleyecek tek şey uygun tüketici faizleri. Bence şu anda son derece uygun bir oranda… ÖTV kadar olmasa da bugün ortalamada 30 bin adede düşmüş satışların bu faizlerle 35-40 bin adetlere çıkması beklenebilir.” İnşaatçılar ne diyor? Kredi faizlerindeki düşüşün bankacılar ve otomotivcilerdeki yarattığı iyimser hava inşaatçılarda pek yok. Marmara Bölgesi’nde fabrika inşaatı yapmak üzere kurulan ilk şirket olarak bilinen Alacalı İnşaat, 90’lı yıllara kadar yapılan fabrikaların birçoğuna imza atmış. Ayrıca Japonya’da depreme karşı kullanılan Ala–Sawa teknolojisini de Türkiye’ye getiren Alacalı İnşaat Sanayi ve Ticaret Yönetim Kurulu Başkanı M. Zeki Karahan, inşaat ve prefabrike yapı elemanları sanayi meslek komitesini temsilen İstanbul Sanayi Odası’nda (İSO) meclis üyeliği yapıyor. Karahan, faizlerin düşüşünün satışları etkilemeyeceğini söyleyerek, görüşlerini şöyle dile getiriyor: “Şu anda Türkiye’de yaşanan krizde dibe gelip gelmediğimiz henüz belli değil. Önümüzdeki dönem için tedirginlik var. Konut fiyatlarının daha da düşeceğini düşünüyorum. Ancak bunun satışları fazla etkileyeceğini düşünmüyorum. Tüketici ‘dur-bekle’ psikolojisiyle hareket edecektir. Satışlardaki canlanmayı ancak önümüzdeki yılın sonlarına doğru beklemeliyiz.” Canlanma yıl sonunda İstinye, Ulus, Etiler, Tarabya, Moda ve Bodrum'da da lüks projelere imza atan, çeşitli semtlerde iş merkezleri de yapan Seba İnşaat'ın kurucu ortaklarından Engin Keçeli de sadece faizlerin düşmesinin emlak sektörünün canlanmasında etkili olacağını düşünmüyor. Son altı aydaki canlanmayı konut alım-satım vergisinin yüzde 3’ten 1’e düşmesine ve konutlardaki KDV’nin düşüşüne bağlayan Keçeli şöyle devam ediyor. “Kendi sattığımız konutlarda hiç sıkıntı çekmiyoruz çünkü A grubuna satış yapıyoruz. Ben bu faiz indirimleri ile birlikte asıl canlanmayı yılsonunda bekliyorum. İnşaat yatırımının önünde durulabileceğini düşünmüyorum, olumlu sinyalleri bekliyoruz. Altı ay içinde yeni inşaatlara başlayacağız. Konut kredi faizlerinin düşmesi dışında, TL’nin mevduat faizlerindeki düşüş de önemli. Çünkü tüketici oradan getiri alamazsa gayrimenkule dönecek.” “2010’da patlama bekliyorum” İnşaat ve sanayi boyası üretiminde 127 yıllık tecrübesi bulunan Merbolin Boya’nın Yönetim Kurulu Başkanı Kenan Baytaş aynı zamanda İSO Sanayi Odası Yönetim Kurulu üyesi. Kenan Baytaş, konut kredilerindeki düşüşün piyasaya etkisini değerlendirirken şunları belirtiyor: “Belli bir maddiyatı olanlar satın alma yapıyorlar, ancak hala tüketim için kitlede bir endişe var o nedenle harcama yapmıyorlar. Konutların çoğunun satıldığı doğru değil ama bundan altı ay öncesine kadar yüzde 35 civarında büyüme söz konusu. Kredi faizlerindeki düşüşün de etkisiyle yıl sonuna kadar satışlarda artış bekliyoruz. Faizlerde kısa vadelilerde düşüş var, daha uzun vadeli olanlarda faizler hala çok düşük değil. Çok fazla canlandığına dair yorum yapmak için henüz erken ama 2010’da patlama yaşanacağını düşünüyorum.” Hangi faiz türü kullanılmalı DEĞİŞKEN Mİ SABIT Mİ? Konut kredisi faiz oranlarının düştüğü ancak konut fiyatlarının henüz yatay seyrine devam ettiği piyasa koşullarının konut almak için iyi bir fırsat yarattığı düşünülüyor. Peki bu noktada tüketiciler sabit faizli ve değişken faizli mortgage kredisi seçeneklerinden hangisini tercih etmeli? Bankacıların önerileri sabit faizli seçenek üzerinde yoğunlaşıyor. Değişken faizli Mortagage TÜFE’ye endeksli olduğu için TÜFE’de artış olursa konut kredisinin faizleri artar, düşme olursa azalır. Avantaj olarak değişken faizli konut kredisi kullanan kişi erken kapama ücreti ödemez. Sabit faiz kredide ise ödenecek taksit tutarları kredi açılışından itibaren belli olduğu için değişken faizli krediye göre üzerinde belirsizlik taşımaz. Tüketici ürün tercihini TÜFE’nin artma ihtimalini düşünerek ve gelirinin taksit tutarını karşılamaya yeterli olup olmayacağına bakarak yaparsa ileri dönemde yaşanabilecek olası faiz artışlarının etkisini bugünden hesaplamış olur. Yapı Kredi’den İsmet Erdem, TÜFE’deki belirsizliğin etkilerini kredi ödemelerinde yaşamak istemeyen tüketici için yine en iyi tercih sabit faizli mortgage kredisi olduğunu düşünüyor. Değişken faizli mortgage kredisi faiz oranları, Merkez Bankası (MB) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre değişim gösteriyor. Bankalar, bu endeks üzerinde kendi belirledikleri marjı ekleyerek değişken faizli konut kredisi faiz oranını ilan ediyor. Tüketicilerin, endeks üzerindeki beklentilerine göre faiz tipi tercihinde bulunabileceklerini hatırlatan Akbank Genel Müdür Yardımcısı Tözge, bankaların sabit faizli mortgage kredilerine uyguladıkları faiz oranı ve kampanyalarla çok avantajlı kredi kullanım koşulları oluştuğuna dikkat çekiyor. DD Mortgage Genel Müdürü Aysan da sabit faizlerin geldiği noktada değişken faizli bir ürün talep görmeyeceğini düşünüyor. Uzmanından kritik öneriler Cemal Onaran (Garanti Mortgage Genel Müdürü) 1- Faizlerin geldiği bu seviyeler konut alımı için çok uygun seviyelerdir. Faizlerin daha fazla düşeceğini ve buradan finansal kazanç elde etmeyi beklerken, bu dönemde konut fiyatlarındaki artıştan dolayı daha fazla zarar edebilirsiniz. 2- Garanti Bankası desteğiyle hazırlanan Reidin Emlak endeksine göre nisan ayından beri konut fiyatlarında artış eğilimi olduğunu görüyoruz. Bizlere gelen taleplere, kullandırım adetlerimize ve mortgage sektörü rakamlarının büyümesine bakarak konut fiyatlarındaki artışın devam edeceğini düşünüyoruz. 3- En önemli konulardan birisi kredi ödeme planının kredi kullanan kişinin ödeme gücü ve yapısıyla uyumlu olmasıdır. Kredinin türü, vadesi seçilirken bireylerin bugünkünden ziyade gelecekteki nakit akışlarının ne olacağı çok önemlidir. Bu konuda tüketiciye doğru yönlendirme yapacak uzman bankacılardan hizmet almalarını öneriyoruz. 4- Maliyet tüketici için büyük önem taşıyan diğer bir önemli konudur. Mortgage kredisi kullanacak müşteriler, kredinin faiz oranı, komisyon tutarı, dosya masrafı, ipotek tesis ücreti, hukuki hizmet bedeli, indirim komisyonu, ekspertiz ücreti,sigorta vb. masrafları tek tek bankadan öğrenmesini ve ödeme planını görmesini öneriyoruz. Sadece faiz oranına göre değil toplam maliyete göre bankaların karşılaştırılması lazım. garantimortgage.com sitesinde tüketiciler bu karşılaştırmaları yapabilecek olanaklara sahiptir. 5- Mortgage sistemi konut ediniminde tüketicilere çok büyük avantajlar sağlamakla birlikte; bireylerin finansal olanakları elverdiği ölçüde kredi kullanım miktarlarını düşük tutmaları; en azından yüzde 25 peşinat vermeleri, kendilerine hem faiz yükünü hafifletirken, hem de uzun vadede karşılaşacakları geçici finansal sıkıntı için emniyet supabı olacaktır. Bütün dünyada yaşanan büyük mortgage krizinden çıkarılması gereken en büyük derslerden birisi bu olmuştur. “Şu anda daha fazla düşüş öngörmüyoruz” Galip Tözge (Akbank Genel Müdür Yardımcısı) “Bir süredir devam eden düşük faiz ortamının, piyasalardaki güven artışı ile birleşmesi sonucunda kredi faizlerinde büyük indirim yaptık. Akbank olarak faizleri yüzde 1’in altına çekerek maliyetlerin düşüşünde sektöre liderlik eden çok önemli bir adım attık. Piyasaya verdiğimiz bu desteğin talebi canlandırıcı bir rol oynayacağına inanıyoruz. Kredi faizlerinin bir süre yatay devam etmesini öngörüyoruz. Her ne kadar Merkez Bankası (MB) kısa vadede faiz indirimleri yapmaya devam etse de, kredi faizlerinin uzun vadeli maliyetler ile ilişkili olması nedeniyle şu anda daha fazla bir düşüş öngörmüyoruz. Bankaların bireysel kredi faiz oranları fonlama maliyetleri, iç-dış piyasaların etkilerine açık bir süreçte belirleniyor. Şu an ki maliyetler mevcut faiz oranlarına izin verir nitelikte. Bu faiz oranları ise son derece uygun ve tüketiciler için avantajlı. Dolayısıyla biz bu dönemde tüketicilere satın alım kararlarında doğru hesaplamayı yaparak satın alım tercihlerini ertelememelerini öneriyoruz.” “Faizler dip ya da dibe çok yakın” Murat Aysan (DD Mortgage Genel Müdürü) “Genel olarak temmuz ve ağustos ayı konut alım satımına bağlı olarak, konut finansman talebinin en düşük seyrettiği dönem olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yıl neredeyse bir yıldır ertelenmiş olan talep, düşen mevduat faizleri ve yine düşen kredi faizleriyle beraber oldukça hareketlendi. Düşen, hatta 10 yıldır alışık olmadığımız seviyelere gelen mevduat faizleri de, konut yatırımlarını ciddi bir alternatif haline getirmiştir. Bu müşterilerin özellikle iskontolu olduğunu düşündükleri ve kira gelirinin belli bir düzeyin altına düşmeyeceğini gördükleri, likit konutlara talepte bulunacağını, bunun yıl sonuna kadar hızlanarak devam edeceğini öngörüyoruz. Faizlerin daha fazla düşmesini beklemiyoruz, bu seviyelerin önemli bir süre dip ya da dibe çok yakın. Konutun alınması tamamen kişisel bir karar, genel olarak konut fiyatlarının daha da fazla düşmesi için sebeplerin ortadan kalktığını, hatta gelen taleple beraber inşaat sektörünün ilk büyümeye geçecek sektörlerden birisi olacağını tahmin ediyoruz.” “Faizler biraz daha düşebilir” İsmet Erdem (Yapı Kredi Konut Finansmanı Pazarlama Bölüm Başkanı) “Piyasada, önümüzdeki dönemde MB’nın kısa vadeli faizlerde bir miktar daha indirim yapma alanı olduğu ve bu düşük faiz seviyesinin bir süre devam edeceği beklentisi bulunuyor. Bu koşullar altında yakın dönemde konut kredisi faizlerinin de bir miktar daha aşağı gitme olasılığı olabilir. Bununla birlikte, unutulmamalı ki MB politika faizi gecelik vadeyi temsil ederken, diğeri 5-10 yıllık bir aktifin getirisine karşılık geliyor. Bu uzun vadeli kredinin faizinin belirlenmesinde hem bu kredinin yaşamı boyunca gerçekleşmesi beklenen fonlama maliyeti, hem de risk koşulları dikkate alınıyor. Bu nedenle konut kredisi faizi ile gecelik politika faizi arasında belirgin bir marj kalması doğaldır. Bu çerçevede bugün itibarıyla yüzde 1.15-1.20 civarında bulunan uzun (10 yıl) vadeli konut kredisi faizlerinin de yılsonunda yüzde 1.10 ve altında bulunması muhtemel görülebilir. Kısa vadede ise faiz düşüşlerinin çok fazla olmayacağını öngörüyoruz.” "Faizde düşüş sürecek" Özgür Altuğ (BGC Partners Başekonomisti) “Yıl sonunda enflasyonun hedefin 1 puandan fazla altında kalacağı kesin gözükürken ve büyüme dinamikleri hala çok kötü olduğundan MB faiz indirimlerine devam edeceğini tahmin ediyorum. Para Politikası Kurulu'nun (PPK) son toplantı notunda da faiz indirimlerinde herhangi bir yavaşlamaya işaret edilmedi. Bunun halka yansıması tabi ki yine kredi faizleri aracılığıyla olacak. Şimdilik bankalar indirimlerde bence hala cimri davranıyorlar. Bono bileşik faizleriyle yıllık bileşik tüketici kredisi faizleri arasında hala 400 baz puan fark var. Dolayısıyla bence MB beklentilerin önüne geçip faizleri daha da indirecek ki bankalar faizleri daha da indirsin ve yavaş yavaş genel ekonomi bu indirimlerden faydalansın. Dikkat ederseniz son iki haftaya kadar MB havanda su dövüyordu, bono faizleri dışında faiz indirimlerini takip eden başka bir enstrüman pek olmamıştı. Yani şu anda genel faiz hadleri geriledi tabi ama MB faiz indirimlerinin hala çok uzağındalar. Bankalar faizlerde daha indirim yapacaklar.” 5 yıl vadede taksitler yüzde 17.8 küçüldü Konut kredisi Tarih Kredi tutarı (TL) Vade Faiz (%) Taksit (TL) Toplam ödenecek tutar (TL) 5-Oca-09 100.000 60 ay 1.75 2.705 162.300 28-Ağu-09 100.000 60 ay 1.00 2.224 133.440 Aylık ödemelerdeki fark (TL) 481 Toplam ödemedeki fark (TL) 28.860 Tarih Kredi tutarı (TL) Vade Faiz (%) Taksit (TL) Toplam ödenecek tutar (TL) 5-Oca-09 100.000 120 ay 1.80 2.040 244.800 28-Ağu-09 100.000 120 ay 1.10 1.505 180.600 Aylık ödemelerdeki fark (TL) 535 Toplam ödemedeki fark (TL) 64.200 Taşıt kredi faizlerindeki düşüş daha yavaş Otomobil Kredisi Tarih Kredi tutarı (TL) Vade Faiz (%) Taksit (TL) Toplam ödenecek tutar (TL) 5-Oca-09 30.000 36 ay 1.85 1.201 43.236 28-Ağu-09 30.000 36 ay 1.40 1.105 39.780 Aylık ödemelerdeki fark (TL) 96 Toplam ödemedeki fark (TL) 3.456 Tarih Kredi tutarı (TL) Vade Faiz (%) Taksit (TL) Toplam ödenecek tutar (TL) 5-Oca-09 30.000 24 ay 1.85 1.609 38.616 28-Ağu-09 30.000 24 ay 1.40 1.517 36.408 Aylık ödemelerdeki fark (TL) 92 Toplam ödemedeki fark (TL) 2.208 Faizlerdeki düşüş tüketiciye nasıl yansıdı Tüketici Kredisi Tarih Kredi tutarı (TL) Vade Faiz (%) Taksit (TL) Toplam ödenecek tutar (TL) 5-Oca-09 10.000 24 ay 2.00 547 13.128 28-Ağu-09 10.000 24 ay 1.60 519 12.456 Aylık ödemelerdeki fark (TL) 28 Toplam ödemedeki fark (TL) 672 Tarih Kredi tutarı (TL) Vade Faiz (%) Taksit (TL) Toplam ödenecek tutar (TL) 5-Oca-09 10.000 12 ay 1.90 956 11.472 28-Ağu-09 10.000 12 ay 1.50 930 11.160 Aylık ödemelerdeki fark (TL) 26 Toplam ödemedeki fark (TL) 312