Günümüzde dünya piyasalarında ve borsalarında yaşanan krizin sebebi "subprime mortgage" bonoları. Son günlerde adını sıkça duyduğumuz bu "subprime mortgage" da nedir diye merak edenler için açıklayalım; ABD'de her bireyin bir kredibilite derecesi vardır ve bu derece üzerinden size farklı faizler ile kredi sağlanır. Konut kredisi almak istediğinizde de kredibilitenize bakılır, kredi skorunuz yüksekse evinizi hemen alır, kira öder gibi evin sahibi olursunuz, buna "prime mortgage" denilir. Kredibiliteniz düşükse ama yine de ev sahibi olmak istiyorsanız, siz “riskli müşteri” sınıfına girersiniz ve bunun için riskli müşterilerle çalışan ve daha yüksek faizle borç veren şirketlerden kredi alınabilirsiniz. İşte buna da "subprime mortgage" denir. Bu şirketler subprime mortgage kredilerini risk gruplarına ayırıp tekrar piyasaya sürerler. ABD'de 10 trilyon dolar civarındaki mortgage piyasasının yaklaşık 1.5 trilyonluk kısmını subprime mortgage oluşturmaktadır. Yani Amerika’da toplam pazar payının %15 ini oluşturan bu mortgage kredileri 2007’nin ortalarında toplam ödenmemiş mortgage borçlarının %50’sinden fazlasını oluşturmaktadır. Bu da piyasada en riskli olarak görünen “subprime” mortgagelardaki ödenmeme durumunun ani artışı anlamına gelmektedir. Bu artışın sonunda da kriz oluşmaya başlamıştır. Tabloda; 1947-2007 yılları arasındaki Birleşik Devletleri Faiz Oranları gösterilmiştir. Bu “sub-prime” mortgage krizinin birde gorunmeyen ve krizin oluşması asıl neden olan konuyu acıklayacak olursak; 11 eylül olaylarından sonra, tüm dünya borsaların da olduğu gibi New York Borsası’ nda da düşüşler meydana gelmiştir. Yatırımcılar borsadaki hisse senetlerini satıp daha iyi bir yatırım olarak düşündükleri gayrimenkul piyasasına girmişlerdir. Yüklü miktarda paranın birden gayrimenkul piyasasına girmesi ile piyasada talep fazlası doğmuş ve fiyatlar yüksek seviyelere çıkmıştır. Bu durumu örnekleyecek olursak; gayrimenkul balonundan önce Amerika’da 100.000 USD fiyatla satışa çıkartılan bir ev, normal şartlarda 3-5 ay sonra 90.000-95.000 USD gibi fiyatla satılırken, gayrimenkul piyasasında oluşan zirve ile ev, oluşan müthiş satın alma talebinden dolayı 1-2 gun içerisinde 120.000 USD fiyatla satılmaktaydı. Yeni satışa çıkarılan konut projelerinde satın almak için sıraya girmek ve 6-7 ay beklemek gerekiyordu. Ve kredi veren bankalar normalde ev fiyatının %75 ‘ine kredi verirken, bu dönemde ev değerlerinin %90’ına, hatta tümüne kredi vermeye başlamışlardı. Artan maliyetler ve petrol fiyatlarındaki artışlar sonucunda, satın alma gücünde değişim olan riskli müşterler kredilerini ödeyememeye başladılar ve satın aldıkları evleri satışa çıkarttılar. Ancak bu seferde piyasa da konut arzı fazlalaştı ve bunun sonucunda konut fiyatları düşerek olması gereken düzeyine indi. Bu durum; tüm piyasayı etkiledi ve ekonomide durgunluğun başlamasına kadar süregelen bir zircirin halkaları şeklinde ilerledi. Küresel kredi pazarındaki gelişmişlikten dolayı, yerel bankalar tarafından bu dönemde kullandırılan riskli Amerikan subprime mortgage kredilerinin büyük çoğunluğu hızlı bir şekilde bu kredileri büyük yığınlar halinde toplayan ve diğer karmaşık borç ürünleriyle harmanlayan daha sonra da yatırımcılara sistematik subprime riskini yansıtmayan fiyatlardan veren kurumlara yeniden satıldılar. Daha anlaşılır bir şekilde anlatırsak, düşük faiz oranları uygulanan kampanya dönemi, normalde kredinin başlangıcından sonraki 1 yıllık dönem, sona erdiğinde borçlular hızlı değişen oranları ödemekte zorluk çekmeye başladılar. Küresel borç sistemi boyunca yayılan sorunlu subprime mortgage borçları dünya genelindeki portföyleri de etkilemeye başlayınca subprime mortgage krizi daha büyük küresel bir kredi krizi haline geldi. ABD'de krizin kaynağı olarak gösterilen inşaat ve konut sektöründe kötüleşen ekonomik göstergeler ile ekonomi durgunluk içine girmektedir. Enflasyonun artması vBorsa endeksleri düşüyorkötüleşiyor. İstihdam azalıyor, işsizlik artıyor. Borsa endeksleri düşüyor, talep azalıyor, ekonomi durgunluk içine giriyor, fiyatlar ve karlar ekonomik büyümenin azalması doğal olarak çalışan gelirlerini etkilemekte ve yatırımları azaltmaktadır. Krediler ve borçların geri ödenememesi ile iflaslar başlamakta ve bankalar tarihi büyüklükte zararlar açıklamaktadırlar. ABD'de konut fiyatları yaklaşık yüzde 30 oranında düşmesine rağmen, konut satışları tarihi bir rekor kırarak yüzde 26 oranında azalma göstermiştir. FED'in peşpeşe ve önemli oranlardaki faiz indirimi sorunu çözmede yetersiz kalmıştır. Kredi krizi öncesinde ABD’de beş büyük yatırım bankası bulunuyordu. Yatırım bankaları, uzun vadeli kaynak transferi yapma görevini üstlenmiş kurumlar niteliğini taşımaktaydı. Bu bankaların mevduat toplama yetkisi bulunmuyordu. Bear Stearns’ün Mart’ta JP Morgan’a satılmasının ardından, Bank of America Merrill Lynch’i satın aldı. Alıcı bulamayan Lehman Brothers iflasını açıkladı. Son olarak Fed, ABD’nin en büyük iki yatırım bankası Goldman Sachs ve Morgan Stanley’yi desteklemek için her iki bankanın da statütüsünü değiştirdi. Tüm bu gelişmeler Wall Street’teki yatırım bankacılığı modelinin sona erdiği anlamına gelmektedir. Türkiye’deki duruma bakıldığında, bankalar belirli bir gelir ve kredi değerlendirme sürecinden geçen tüketiciler için sabit ödeme imkanı sunan ve diğer ürünlere nazaran daha az risk taşıyan sabit faizli ürünlerle hizmet vermektedir. Türkiye’deki bankaların tüketicilere anlaması zor ve tuhaf diye nitelendirebileceğimiz 1-2 yıl sonra tüketicileri büyük yükümlülükler altına sokabilecek ürünleri piyasaya sürmemesi bu piyasanın güvenli bir piyasa olduğunu gösteren bir sebeptir. Türkiye’deki ev sahipliği oranına baktığımızda %69 ile çoğu Avrupa ülkesine göre üst sıralarda yer almaktayız. Artık kriz bir gayrimenkul krizi olmaktan çıkmış, baklardaki likidite problemleri yüzünden bir nakit para krizine dönüşmüştür. “Likidite” olarak bilinen bankaların borç vermek üzere ihtiyaç duydukları hazır nakit paraya olan erişimini sınırlandırarak dünya üzerindeki tüm bankaları etkilemiştir. Yatırım için kredi arayan şirketler, bankaların kredi verecek nakit paraları azaldığı için yüksek faizli borç kredilerine dayanamayıp ya yatırımlarını durdurmuşlar veya belirli bir süre için askıya almayı seçmişlerdir. Küçük yatırımcılar ise bu duruma dayanamayip iflaslarını istemişlerdir. Böylece işsizlik başgöstermiş ve sosyal bir olgu haline gelmiştir. Ancak alınan önlem paketleri ile piyasalar canlanma sürecine girmiş ve devletten alınan destek sayesinde toparlanmaya başlamişlardır. Çoğu ekonomistin yorumlarına göre krizin dibi görülmüş ve belli süre bir süre sabit gidecek ticari durgunluktan sonra yüksek bir ticari haretlilik beklenmektedir. Bunun ilk sinyalleri Amerikan piyasalarında görülmeye başlanmıştır. İşsizlik rakamların beklentilerin altında kalmaya başlamış ve en önemlisi gayrimenkul piyasasında artık konut fiyatlarının arttığı gözlemlenmiştir. Gayrimenkul piyasasındaki artışlar ile askıya alınan projelerin tekrar başlaması ve iş sahasının tekrar canlanması beklenmektedir. İşsizliğin azalması ile tüketimin tekrar artacağı ve ticari faaliyetlerin tekrar canlanacağı umulmaktadır. Ancak borsalarda beklenen yükselmenin kac yılda eski düzeyine geleceği sorusuna karşın, verilen cevaplar genellikle 10 yıl gibi bir süreç alacağıdır. Bu yükseliş sürecinde yatırımcıların; konut projelerini optimum fiyatla satışa çıkarılması, yüksek kar marjlarından kaçınılması ve krizden ciddi biçimde etkilenen şirketlerin; kurumsal risk ve performans yönetim sistemi kurarak; üretime, rekabet gücüne, verimlilik ve kar artışlarına etkisi olmayan veya az olan varlıklarını elden çıkarmaları, likiditelerini artırmaları ve kur risklerini minimize etmeleri gerekmektedir. ABD finans piyasalarındaki sıkıntılar ve banka bilançolarındaki zararlar, global varlık piyasalarındaki keskin satış eğilimi ile birlikte dünya ekonomisinde yükselen bir belirsizlik oluşturmuştur. 2008 yılının son çeyreğinde ABD’de ekonomik büyüme gözle görülür biçimde yavaşlamış, böylece üretim gerilemiş, istihdam ve tüketimde zayıflama yaşanmıştır. Büyüme ayrıca Batı Avrupa’da da yavaşlamış ve güven göstergeleri genel olarak düşmüştür. Sonuç olarak ABD’de başlayan gayrimenkul krizi, artık global bir krize dönüşmüştür. Bu da gayrimenkul piyasasının ne kadar büyük çapta bir piyasa olduğunun göstergesidir. Gayrimenkul satışları ile, istihdam, üretim, gelir ve finansman gibi birçok gösterge kalemleri yakından ilişkilidir. Türkiye'de gayrimenkul sektörünün lokomotif bir sektör olduğu, gereken önemin verilmesi, sürdürülebilir bir kalkınma için gerekli düzenlemelerin yapılması şarttır. Ülke ekonomisindeki büyümede önemli rol oynayan sektörün ilgili sektörler ile bağlantılarının düzenlenmesi, iyileştirilmesi ve geliştirilmesi için düzenlemeler yapılmalıdır. Ancak bu şekilde ilerde doğabilecek likit sıkıntılarına karşı önlemler alınabilir. Şuan Avrupa ve ABD’ye bakıldığında, büyüme rakamlarının eksiyi (-) göstermesine karşın körfez yatırımcısının bu krizden karlı çıkmasını sağlayan, maliyeti düşmüş proje yatırımlarına yöneldiği gözlemlenmiştir. Uzun yıllardır petrol fiyatlarının üst seviyelerde gitmesinden doğan yüklü körfez fonları, düşen bono faizleriyle birlikte krizi fırsat bilip gayrimenkul yatırımlarına yönelmişler ve yatırım şartları konusunda seçici davranmaya başlamışlardır. Türkiye gerekli düzenlemeleri yapıp bu paradan alabileceği en büyük payı almaya çalışmalıdır. Ancak bu şekilde borçlanma düzeyini değiştirmeden, üretim yapılarak finansman sağlanır ve krizden çıkılabilir.