Konut kredisi için en uygun dönem Global krizin doruğa çıktığı 2008’in sonlarında yüzde 1.80-2.00 arasına çıkan bankaların konut kredi faizleri, son günlerde yüzde 1.34’e kadar gerilemiş durumda. Global piyasalardaki iyimser havanın yanı sıra MB’nın faiz indiriminin de etkili olduğu bu düşüşün, önümüzdeki dönemde ise yavaşlaması bekleniyor. Dolayısıyla bankacılar kredi kullanacaklara ‘tam zamanı’ diyor. Kayhan Öztürk/Ekonomist Dünya genelinde finans sektörünü vuran global kriz, Türkiye’de ilk olarak kredi piyasasında etkisini gösterdi. Bu durum ABD’de başlayan krizin mortgage kredilerinden kaynaklanmış olmasının yarattığı psikolojik etkiyle birleşince konut kredisi faizlerinde hızlı bir çıkış yaşandı. Böylece geçtiğimiz yıllarda 1.08’leri gören 2008’in ortalarına doğru yüzde 1.40-1.50 arasında olan konut kredi faizleri, Ekim 2008’de patlayan global krizin ardından yüzde 1.80-2.00 arasına fırlamıştı. Ancak son günlerde bankaların konut kredi faizlerini aşağıya çekmeye başladıkları görülüyor. Böylece 2008’in son çeyreğinde yüzde 1.80-2.00 seviyelerine kadar yükselen konut kredi faiz oranları, yüzde 1.34-1.39 seviyelerine kadar geriledi. Özellikle 60 ay ve daha kısa vadeli kredi faizlerinde yaşanan bu düşüşün, 60 ay ve üzerindeki vadelerde daha sınırlı olduğu dikkat çekiyor. Konut kredi faizlerindeki bu düşüşte dünya merkez bankalarının faiz indirimlerine Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’nın da (MB) katılması etkili oldu. Kasım 2008 sonunda yüzde 16.75 seviyesinde olan MB gecelik faizleri, yaklaşık beş ay içinde altı puan düşürülerek yüzde 9.75 puana geriledi. Merkez Bankası’nın faiz indirimleri, sırasıyla bono faizlerine, mevduat faizlerine ardından da kısa vadeli kredi faizlerine yansıdı. Kredi faizleri temkinli düşüyor Ancak MB’nin faizlerde yaptığı indirimin, bono ve mevduat faizlerinde yarattığı düşüş etkisinin kredi faizlerine de aynı ölçüde yansıdığını söylenemez. Denizbank Mortgage Taşıt Finansman Bölüm Müdürü Barış Yılmazkaya, bunu, içinde bulunulan piyasa şartlarına bağlıyor. Bu durumu “risk primi” kavramıyla açıklayan Yılmazkaya, risk priminin artmış olmasının kredilerde aynı hızda aşağı yönde harekete izin vermediğini, kredi faizlerinin daha temkinli indiğini söylüyor. Yılmazkaya, piyasa şartları daha stabil olur ve risk primleri düşmeye başlarsa düşüşün daha da hızlanabileceğini vurguluyor. Faiz indirimlerinin konut kredilerine yansımasının sınırlı olduğunu düşünen Vakıfbank Genel Müdür yardımcısı Fevzi Özcan ise piyasalardaki güven ile öngörülebilirliğin artışı ve dış piyasalardan gelecek her türlü pozitif gelişmenin, bankaların kredi faizlerini olması gereken oranlara indirmesini hızlandıracağı görüşünde. Vade farkı Konut kredi faizlerinin MB’nin faiz indirimlerine göre yavaş kalmasının bir nedeni de vade yapısından kaynaklanıyor. MB faiz indirimlerinin kısa vadeli faizlere yönelik olduğunu hatırlatan Akbank Genel Müdür Yardımcısı Galip Tözge, konut kredilerinin uzun vadeli olduğu için tam bir yansımanın söz konusu olmadığını söylüyor. Uzun vadeli bono faizlerinin de kısa vadeli faizlerin üstünde seyrettiğine dikkat çeken Tözge, “Konut kredilerinin faizleri, uzun vadeli bono faizleri ile karşılaştırıldığında oldukça avantajlıdır” diyor. Konut kredilerinin mevcut seviyeleriyle MB’nin faiz politikası arasında geniş bir marj olduğunu söyleyen Yapı Kredi Konut Finansmanı Pazarlama Bölüm Başkanı İsmet Erdem, “Bununla birlikte, konut kredisi faizlerinin MB faizi politikasına bire bir bağlı olmasını beklemek çok doğru bir yaklaşım olmaz” diyor. Düşüş küçümsenmemeli Bankacılara göre mevcut global kriz koşulları dikkate alındığında bankaların konut kredilerinde yaptığı indirimler küçümsenmemeli. Geçen yıl bu dönemde piyasalardaki olumlu havanın da etkisiyle konut talebinin daha yoğun olduğunu söyleyen TEB Genel Müdür Yardımcısı Cemal Kişmir, “Faiz oranları, o dönemde yüzde 1.50 seviyelerindeydi. Global krizin Türkiye’ye de sıçraması, konut talebini azaltsa da peş peşe gelen faiz indirimleri konut kredisi faiz oranlarını yeniden cazip hale getirdi. Şu anda konut kredi faizleri 1.39 seviyesinde” diyor. Bankaların, 2008 sonunda 1.80’lerde olan oranlarını şu anda 1.39 bandına çektiklerini hatırlatan Fortis Bank Türkiye Genel Müdür Yardımcısı Cem Ertem ise şunları söylüyor: “MB temelde gecelik borçlanma faizlerinde değişiklik yaptı. Oysaki bankalar 10 yıl vadeye kadar kredilendirme yapıyor. Uzun vadeli faiz beklentilerinin kısa vadeli oranlara yaklaşması için piyasaların bu sürecin geçici olmadığı konusunda ikna edilmiş olması gerekiyor. Bunun göstergelerinden biri de bankaların topladıkları mevduat vadeleri olabilir. Düşen faizlere rağmen mevduat vadelerinde uzama söz konusu değil.” Uzun vadede düşüş az Konut kredilerindeki düşüşlerin ise daha çok 60 ay ve altındaki vadelerde olduğu gözleniyor. 60 ay ve daha uzun vadeli konut kredi faizlerindeki düşüş ise daha yavaş. Bundan sonra MB’nin gecelik faizleri düşürmesi, kısa vadeli faizleri biraz daha düşürebilir. Ama uzun vadeli faizlerde düşüşün daha temkinli olacağı düşünülüyor. Ayrıca MB’nın bundan sonra faiz indirimlerinde daha ölçülü olması bekleniyor. Ancak konut kredisi gibi uzun vadeli fonlama gerektiren kredilerde MB faizlerinden çok yurt dışı fonlama imkanlarına ve maliyetlerine bakılması gerekiyor. Bu nedenle kısa vadede konut kredisi faiz düşüşlerinin de çok fazla olmayacağını düşünülüyor. Global ekonomik gelişmeler başta olmak üzere önümüzdeki dönemdeki ekonomik ve politik gelişmeler, faiz oranlarının yönünü belirleyecek faktörler olacak gibi görünüyor. Faizler nereye düşer? Peki konut kredi faizleri nereye kadar düşebilir? Denizbank’tan Yılmazkaya’ya göre MB’nın indirimleri ve buna bağlı olarak bono bileşik faizleri düşmeye devam ederse yıl sonunda konut faiz oranlarının tekli hanelere inerek yüzde 1’leri görmesi çok da sürpriz olmaz. Kısa vadede mevcut faiz oranlarında çok fazla bir gevşeme beklemeyen Vakıfbank Genel Müdür Yardımcısı Feyzi Özcan’a göre konut kredisi faizleri 1.25-1.40 aralığına oturacak. TEB Genel Müdür Yardımcısı Cemal Kişmir ise faizlerde dip noktası belirlemenin güçlüğüne dikkat çekerek, yine de düşüşün süreceğini ve faizin yüzde 1.20-1.25 aralığına gerilemesini bekliyor. Fortis Genel Müdür yardımcısı Cem Ertem ise “Yüzde 1 şu anda bu yıl içinde konut kredilerinde test edilebilecek dip noktası olarak düşünülebilir” diyor. “Konut kredi faizleri kısa vadede çok düşmez” Cemal Onaran (Garanti Mortgage Genel Müdürü): “TL borçlanma maliyetleri dikkate alındığında yüksek seviyelerde olmadığını ve konut kredisi kullanımı için doğru bir zamanlama olduğunu düşünüyoruz. MB’nın bundan sonra ölçülü indirimler yapması bekleniyor. Ancak konut kredisi gibi uzun vadeli fonlama gerektiren kredilerde MB faizlerinden ziyade, yurt dışı fonlama imkanlarına ve maliyetlerine bakmak durumundayız. Dolayısıyla kısa vadede konut kredisi faiz düşüşlerinin de çok fazla olmayacağını düşünüyoruz.“ “Kredi talebinde artış var” Murat Aysan (DD Konut Finansman Genel Müdürü) : “Konut almayı planlayanların sayısında, geçen yılın son üç ayı ve bu yılın ilk iki ayına göre artış var. Örneğin son iki haftada ocak-şubat mart ayının toplamından daha fazla başvuru oldu. Döviz bazındaki kredi faizlerinde gerileme yok. TL faizlerinde ise kısa vadeli faizlerde düşüş var. Şu anda 60 ay vadeye kadar olan faizler 1.34 ile 1.40 arasında. 36 aya, hatta bir miktar da 60 ay vadeye kadar olan faizlerde düşüş var. Ama daha uzun vadeli faizlerde çok fazla düşüş yok. Yılın sonuna kadar kısa vadeli faizlerde düşüş devam edebilir. Ama uzun vadeli yani beş yıl ve daha uzun vadeli faizlerde çok önemli gerilemeler beklemiyorum.” Banka Adı Krd. oranı Vade Faiz Faiz Faiz 60 Ay 120 Ay 180 Ay DD Mortgage 75% 180 1.38 1.39 1.40 Akbank 75% 120 1.39 1.39 - İş Bankası 75% 120 1.39 1.39 - Yapı Kredi 75% 120 1.39 1.39 1.39 Garanti 75% 240 1.39 1.39 1.41 Finansbank 75% 180 1.38 1.38 1.38 Fortis 75% 120 1.39 1.39 - HSBC 75% 120 1.49 1.49 - TEB 75% 120 1.39 1.39 - ING Bank 75% 180 1.39 1.39 1.39 Denizbank 75% 120 1.39 1.39 - Anadolubank 75% 180 1.34 1.39 1.39 Vakıfbank 75% 120 1.39 1.39 - Ziraat 75% 180 1.34 1.38 - Halkbank 75% 120 1.34 1.38 -